irkutsk.jpg MACON Realty Group: концепция для Иркутска

MACON Realty Group разработает концепцию самого масштабного строительного проекта в Иркутской области, реализуемого ЗАО "СибирьЭнергоТрейд", дочерней компанией ОАО "Иркутскэнерго"

baner-sochi-econom.jpg Лучшие практики девелопмента

Строительство ЖК "Остров Мечты" в Сочи совпало с кризисом 2008 г. Своевременная реакция девелопера на кардинальные рыночные изменения помогла сделать проект успешным.

Публикация

Ростов-на-Дону. Обзор рынка жилой недвижимости. 4 квартал 2012 года

21.01.2013
Увеличить

Анализ предложения

По состоянию на декабрь 2012 г. общая площадь возводимых объектов многоэтажного жилищного строительства (МЖС) в г. Ростов-на-Дону составила 1 004 182 кв. м, совокупная жилая площадь — 816 657 кв. м, общее количество квартир — 13 024 ед.

Данный объем в расчете на 1 чел. постоянного населения составляет 0,7 кв. м совокупной жилой площади возводимого МЖС, что приближено к среднему уровню по РФ (например, в г. Воронеж, по состоянию на декабрь 2012 г., рассматриваемый показатель равен 0,8 кв. м, в г. Пенза — 0,6 кв. м,  г. Нижний Новгород - 0,5 кв. м) и позволяет оценить активность девелоперов в сегменте МЖС г. Ростов-на-Дону как среднюю.

В структуре объема возводимого МЖС в г. Ростов-на-Дону преобладают эконом– и средний классы, доля которых составляет 48,0% и 34,6% соответственно. На бизнес-класс приходится 13,4%, на элитный — 4,0%.  Среди строящихся объектов бизнес-класса можно выделить такие жилые комплексы, как  «Миллениум» (Clover Group), «Парус» и Victor House (ЗАО «ЮИТ Дон»), «Три сквера» (ЗАО «Ростстройинвест»), элитного — «Усадьба» (СК «Единство»), «Чехов» (ООО «Сигмастрой») и дом на ул. Горького, 168 (ООО «Фирма «Кристина»).

Анализ структуры объема возводимого МЖС в г. Ростов-на-Дону показывает, что наиболее активное жилищное строительство развернуто в Советском районе г. Ростов-на-Дону, где возводится 33% общего объема предложения. В этой зоне реализуются такие масштабные проекты эконом-класса, как  «Западные Ворота» в Левенцовке компании ЗАО «ИНТЕКО» и микрорайон 9А в ЗЖМ компании ООО «Комстрой». Высокой девелоперской активности в сегменте МЖС в данной зоне города способствует наличие большого объема неосвоенных территорий района, сравнительно высокое развитие транспортной и социально-бытовой инфраструктуры по сравнению с другими окраинами города и сравнительно небольшая удаленность от центра Ростова-на-Дону.

В Ворошиловском районе г. Ростов-на-Дону возводится 23% общего объема предложения. Именно здесь идет реализация одного из проектов комплексного освоения территории — «НОРД-10». Район также имеет свободные неосвоенные территории. В последние десятилетия он застраивался многоквартирными домами и в настоящее время является крупным спальным жилым массивом.

Остальные районы города отличаются менее активным жилищным строительством и доля каждого из них не превышает 10% от общего объема возводимого МЖС в г. Ростов-на-Дону.

Необходимо отметить, что структура возводимого МЖС в городе по районам частично определяется расположением крупных проектов комплексного освоения территорий. Практически все они расположены на значительном расстоянии от Центра. Так, в западной части города находятся проекты «Западные ворота» (сейчас возводятся мкр. №1 и №3), ведется застройка улицы Извилистой и территории вертолетного поля («Три сквера»). В Батайске планируется проект «Город озер». В северной части города, на окраине, застраивается территория улицы Орбитальной («Норд-10»). В восточной части, в районе Сельмаша началось возведение проекта «Красные ворота».

Ценовой анализ

В докризисные месяцы 2008 г. невысокий в расчете на 1 чел. постоянного населения объем строительства, высокий уровень спроса и благоприятная макроэкономическая ситуация обусловили активный рост уровня цен. За 9 месяцев 2008 г. он составил 14,4%. Однако с наступлением активной стадии кризиса уровень цен стал стабильно снижаться. В связи со снижением емкости платежеспособного спроса и экономической эффективности жилищного строительства многие строительные компании были вынуждены предпринимать крайние меры, к числу которых относятся продажа непрофильных активов и оптимизация продаж путем предоставления дисконта и прямого снижения цен. Фаза падения цен продолжалась длительное время, рыночная ситуация приводила к тому, что стоимость квартир на первичном рынке к началу 2011 г. снизилась на 27,3% по сравнению с докризисным периодом (на 09.2008) и достигла «дна». Средневзвешенный уровень цен на тот период составил около 41,4 тыс. руб. за 1 кв. м. Важно отметить, что данное снижение за 4Q2008-2010 гг. по сравнению с другими городами РФ оценивается как высокое (для сравнения: в г. Краснодар средневзвешенные цены в рассматриваемый период снизились на 17,9%). Причинами такого сильного падения являются перегрев рынка и высокий уровень цен, которые ранее стимулировались невысокими объемами строительства, и резкое сокращение спроса.

С начала 2011 г. спрос стал постепенно восстанавливаться, что на фоне сниженного объема предложения (за счет таких факторов, как «заморозки» ряда объектов, меньшей по сравнению с докризисным периодом закладки новых проектов и т.д.) привело к значительному росту цен. За 2011-2012 средневзвешенная стоимость 1 кв. м на рассматриваемом рынке возросла на 28,8% до 53 309 руб. за 1 кв. м. Однако до сих пор докризисное значение цен (56 894 руб. за 1 кв. м) не достигнуто. 

По состоянию на 12.2012 средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Ростов-на-Дону в эконом-классе составляет 42 844 руб., в среднем классе — 50 634 руб., в бизнес — 60 924 руб., в элитном — 108 091 руб. На сегодняшний день ценовая дельта между классами является высокой—свидетельство четкой сегментированности рынка и сильной дифференциации покупателей жилья в г. Ростов-на-Дону по уровню доходов. Данный факт также обуславливает отсутствие «перетекания» спроса из сегмента в сегмент и, как следствие, межклассной конкуренции (этот тренд в кризисный и посткризисный периоды характерен для ряда городов РФ).

Средневзвешенную стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС г.Ростов-на-Дону по районам можно посмотреть в таблице.

Анализ спроса

Активное развитие рынка жилищного строительства, которое наблюдалось приблизительно с 2000 г., основывалось на высоком стабильном уровне спроса. Ежегодное количество заключенных сделок на первичном рынке в течение данного периода стабильно возрастало до 2008 г. -  года, когда начали прослеживаться кризисные явления. Продолжающиеся в 2009 г. негативные тенденции в экономике и ожидания игроков рынка привели к тому, что число сделок по итогам года снизилось более, чем в 2 раза. «Оживление» спроса стало прослеживаться с 2010 г. Его активная фаза — с 2011 г. и продолжается по сегодняшний день.

При рассмотрении средних темпов продаж видно, что за последние годы они возросли существенно. На сегодняшний день максимальное значение показателя зафиксировано в эконом-классе — 17,2 квартиры в мес. в одном объекте. Повышающее влияние на него оказывают проекты комплексного освоения территории (например, «Западные Ворота» и жилой микрорайон 9А), в которых среднемесячный темп продаж за весь период реализации превышает 50 квартир.

Тенденции и перспективы

ЧТО БЫЛО РАНЬШЕ?

В кризисный 2009 г. объемы девелоперской активности сократились крайне существенно, выход на рынок новых проектов практически прекратился. Причиной было ужесточение требований осуществления заемного финансирования для застройщиков и резкий спад спроса (число сделок снизилось в 2009 г. на 54%). Для стимулирования спроса уровень цен на строящиеся квартиры начал активно снижаться. Фаза падения цен на первичном рынке жилья была длительной, она наблюдалась до начала 2011 г., после чего уровень цен стал активно возрастать. Восстановление спроса началось уже с 2010 г. за счет роста числа ипотечных сделок и позитивных рыночных ожиданий потенциальных покупателей.

ЧТО ПРОИСХОДИТ СЕЙЧАС?

Недостаточный объем нового строительства в кризисный период привел к дефициту предложения в массовых сегментах строительства, который стал особенно заметен в 2011 г. Это привело к тому, что проекты с приемлемым уровнем цен и привлекательным расположением отличаются высокими темпами продаж.

С 2011 г. спрос стал постепенно восстанавливаться. Это на фоне сниженного объема предложения (за счет «заморозки» ряда объектов, меньшей по сравнению с докризисным периодом закладки новых проектов и т.д.) привело к значительному росту цен. За 2011-2012 средневзвешенная стоимость 1 кв. м на рассматриваемом рынке возросла на 28,8% до 53 309 руб. за 1 кв. м.

Что касается бизнес– и элитного классов, то в них по итогам 2012 г. также как и в эконом– и среднем классах произошел значительный прирост сделок. Однако данная положительная динамика в основном была обеспечена несколькими ликвидными объектами (с оптимальной в разрезе типов и площадей квартир квартирограммой, конкурентоспособными ценами т.д.).  В остальных объектах среднемесячный темп продаж по-прежнему невысок (в среднем до 2-3 квартир в мес.). Данный факт — свидетельство невысокой привлекательности с точки зрения потенциальных покупателей большей части предложения в качественных — бизнес– и элитном — сегментах (преобладанием в их структуре квартир большой комнатности и/или больших площадей, и/или имеющих высокие цены реализации).  В перспективе кардинальных изменений потребительских предпочтений при подборе жилья бизнес –и элитного классов не предвидится. Иными словами высокие темпы продаж будут иметь только те объекты, характеристики которых целиком отвечают требованиям потенциальных покупателей. 

ЧЕГО ОЖИДАТЬ В БУДУЩЕМ?

Прогноз развития рыночной ситуации позволяет предположить с большой степенью вероятности, что ситуация будет благоприятной для девелопмента, рынок будет сохранять высокую инвестиционную привлекательность, особенно в эконом-, среднем и бизнес- классах. Эти сегменты в течение 2013-2015 гг. будут демонстрировать наибольший темп прироста цен (на 7,5%-10,0% ежегодно) на фоне высокого спроса в натуральных показателях и по-прежнему недостаточному для его удовлетворения объему строительства (будет иметь место дефицит ликвидного предложения). Таким образом, в течение 3-4 лет рыночные риски на первичном рынке МЖС г. Ростова-на-Дону в эконом–, среднем и бизнес- классах будут невысокими. Что касается элитного класса, то в нем в течение ближайших трех лет коэффициент поглощения будет приближен к нормативной величине и, как следствие, ежегодный темп прироста цен будет меньшим — не более 7,5%.

При этом отметим, что для сохранения сбалансированной ситуации объем новых проектов за 2013-2015 гг. не должен превысить 37 тыс. квартир. По нашим расчетам, в данный период времени застройщики вряд ли начнут строить более чем 26-28 тыс. квартир. Это позволяет утверждать, что профицита предложения на рассматриваемом рынке в среднесрочной перспективе не будет.

Скачать обзор в формате PDF можно ниже


Теги: Жилая недвижимость, Ростов-на-Дону

Файлы для загрузки



Материалы по теме

Материалы по теме

Материалы по теме