irkutsk.jpg MACON Realty Group: концепция для Иркутска

MACON Realty Group разработает концепцию самого масштабного строительного проекта в Иркутской области, реализуемого ЗАО "СибирьЭнергоТрейд", дочерней компанией ОАО "Иркутскэнерго"

baner-sochi-econom.jpg Лучшие практики девелопмента

Строительство ЖК "Остров Мечты" в Сочи совпало с кризисом 2008 г. Своевременная реакция девелопера на кардинальные рыночные изменения помогла сделать проект успешным.

Публикация

Особенности спроса в бизнес-классе на рынке жилой недвижимости Ростова-на-Дону

11.01.2013
Увеличить

На конец 2012 г. бизнес-класс на первичном рынке многоэтажной жилой недвижимости г. Ростов-на-Дону занимал около 13% от общего объема предложения (109,3 тыс. кв. м из 816,7 тыс. кв. м). Средневзвешенная стоимость 1 кв. м в данном сегменте по состоянию на 12.2012 была равна 60 924 руб. (+14,3% относительно среднерыночного значения цен). В рассматриваемый период темп продаж в бизнес-классе в среднем составлял около 6,5 квартир в мес. в одном объекте, при этом в самых ликвидных новостройках показатель превышал 10 квартир в мес. В качестве примера можно привести жилой комплекс «Славянский квартал», в котором на сегодняшний день средний темп продаж за весь период реализации составляет 21,9 квартир в мес., что более чем в три раза превышает среднее значение показателя в бизнес-классе. Основным фактором его успешности являются низкие по сравнению с остальными новостройками бизнес-класса удельные цены 1 кв. м и, как следствие, бюджеты продаж квартир. Девелопер изначально установил и в течение всего периода продаж удерживал невысокие цены в связи с большим (максимальным среди объектов бизнес– и элитного классов) количеством квартир в рамках проекта (478 ед.) и менее выгодным по сравнению с большинством качественных новостроек г. Ростов-на-Дону местоположением (в т.ч. удаленностью от Центра). По состоянию на 12.2012 цена 1 кв. м в жилом комплексе «Славянский квартал» находилась в диапазоне от 47 000 до 50 000 руб. за 1 кв. м, что более чем на 20% ниже среднего значения в бизнес-классе на первичном рынке МЖС г. Ростов-на-Дону и приближено к средневзвешенной стоимости 1 кв. м в среднем классе (50 634 руб. за 1 кв. м). Что касается сделок, то по итогам 2012 г. доля бизнес-класса от их общего количества на рынке составила всего около 11%, что оценивается как невысокое значение. Понижающее влияние на совершаемое количество сделок в бизнес-классе в целом и на темпы продаж в каждой из новостроек в частности оказывает ряд ошибок девелоперов, среди которых:

Ошибка №1 — большие площади квартир. Для обеспечения высоких темпов продаж площади большей части 1-комн. квартир в рамках новостроек бизнес-класса должны находиться в диапазоне от 40 до 50 кв. м (преимущественно до 45 кв. м), 2-комн. квартир — от 55 до 75  кв. м (преимущественно от 60 до 70 кв. м), 3-комн. квартир — от 80 до 95 кв. м. Спрос на квартиры больших, чем указанные выше, площадей в разрезе каждого из типов носит единичный характер или в принципе отсутствует.  Что касается представленных в квартирограмме новостроек бизнес-класса площадей квартир, то они в некоторых объектах намного превышает оптимальные величины.

Ошибка №2 — высокая доля, а в ряде объектов и преобладание 3-комн. и более квартир в квартирограмме. Новостройки, в которых доля квартир большой комнатности превышает 40-50%, испытывают трудности с их продажей.  

Ошибка №3 — наличие в квартирограмме квартир с площадью от 200 кв. м. На сегодняшний день спрос на данные квартиры носит единичный характер. За последние годы единственной сделкой по приобретению таких квартир на первичном рынке многоэтажной жилой недвижимости г. Ростов-на-Дону была покупка 2 семьями одного этажа (самого верхнего — пятого) площадью свыше 500 кв. м в жилом доме на ул. 20-ая линия. Остальные многокомнатные квартиры, представленные в новостройках бизнес-класса, до сих пор остаются непроданными, и, со слов представителей их отдела продаж, конкретного интереса за все время никто к ним не проявлял.

Скачать полную версию обзора в формате PDF можно ниже


Файлы для загрузки