banner-green-apple-white-2.jpg MACON Realty Group – консультант Green Apple

Green Apple - это более 160 000 кв. м. жилых и коммерческих площадей на территории 20,1 га.

baner-sochi-econom.jpg Лучшие практики девелопмента

Строительство ЖК "Остров Мечты" в Сочи совпало с кризисом 2008 г. Своевременная реакция девелопера на кардинальные рыночные изменения помогла сделать проект успешным.

Публикация

Строительство на Кубани: обзор рынка недвижимости

18.12.2007

В 2007 году цены на жилье выросли в Краснодаре и Новороссийске на 30–40%, в Сочи — на 60%. Несмотря на рост жилищного строительства, возведение новых заводов по производству стройматериалов и государственные жилищные программы, цены продолжат расти, сообщает в обзоре рынка недвижимости региона "Деловая Газета. Юг".

В 2006 году в Краснодарском крае построено 2,6 млн м2 жилья, в 2007 г., по прогнозам, объем введенного жилья составит 3,5 млн м2 (рост 33%). Кубань занимает третье место по объемам строительства в России после Москвы (прогноз на 2007 г. — 4 млн м2) и Московской области (6,3 млн м2). Краевые власти прогнозируют, что в 2008 г. в крае появится 4 млн м2 нового жилья. Несмотря на это квартир не хватает.
Особенность рынка жилищного строительства на Кубани в том, что большая часть новостроек — частные дома. Из 2,6 млн м2 жилья, построенного в крае за 9 месяцев 2007 года, только 711,1 тыс. — многоквартирные дома, возведенные организациями.

Цены на жилье в крае подскочили после объявления Сочи столицей Олимпиады–2014. Сейчас стоимость 1 м2 в Краснодаре — 32–70 тыс. руб., в Сочи — 85–225 тыс. руб., в Новороссийске — 23–75 тыс. руб. (в зависимости от района и качества дома). Эксперты прогнозируют, что рост цен на жилье в ближайшие несколько лет останется прежним.

По данным обзора рынка недвижимости, проведенного компанией MACON Realty, себестоимость строительства 1 м2 многоквартирного дома в целом по краю составляет в среднем 26 тыс. руб. Из них 70% средств приходится на проектирование и строительно–монтажные работы. На получение прав на участок и согласование с государственными инстанциями застройщик тратит 10% и 6% соответственно. Подключение к сетям инфраструктуры "съедает" 4,5% от себестоимости дома.

"Ни по одной из этих расходных статей снижение себестоимости невозможно", — считает ведущий специалист MACON Realty Денис Сериков. Краевые власти разработали программу сдерживания роста цен на жилье: из бюджета региона оплачивается половина стоимости создания инженерных коммуникаций (выделено 500 млн руб.). Таким образом, можно компенсировать в среднем 585 руб. за каждый м2 (при средней себестоимости 1 м2 26 тыс. руб.).

Рост цен на жилье связывают с подорожанием строительных материалов. По данным ГК "Эксперт", доля застройщиков, использующих привезенные из–за пределов края стройматериалы, — 75%. Доля завезенных строительных материалов в общем объеме составляет в среднем 18% (при диапазоне от 5% до 60% у разных застройщиков).

Сейчас в крае работает около 90 производителей стройматериалов. Из них 22 кирпичных завода,порядка 30 выпускают бетонные и железобетонные изделия и конструкции. В крае слабо представлено производство изоляционных и отделочных материалов.

Основной строительный материал — цемент — выпускают ОАО "Новоросцемент" (объем производства в 2007 г. — 4,2–4,4 млн т, по прогнозу ИК "Финам"), ООО "Атакайцемент", "Верхнебаканский цементный завод". Общий объем производства цемента в крае в 2007 году — около 5 млн т. Большую его часть поставляют на экспорт и в другие регионы России.

Цены на цемент за год выросли на 45%. В себестоимости 1 м2 жилья доля затрат на цемент (в зависимости от типа дома) составляет в среднем 15% (оценка ГК "Эксперт").

Все три цементных завода планируют увеличить мощности. Кроме того, в 2007 году заявлено больше 10 проектов строительства в крае заводов по производству стройматериалов. ЗАО "Неон" начнет в 2008 году строить предприятие по производству керамического кирпича в Белореченске (50 млн т в год).

ОАО "Краснодарский кирпичный завод" построит в Краснодаре предприятие по выпуску керамического кирпича (200 млн штук кирпича в год), а также запустит новый цех (40 млн штук кирпича в год). В 2009 г. заработает "Армавирский керамический завод" мощностью 15 млн м2 плитки в год (инвестор — "Индустриальный союз Кубани" и турецкая Ideser Ceramic Inc). ОАО "Славянский кирпич" строит завод по производству керамических блоков (запуск в 2009 г.). Компания "Выбор–С" в 2008 году начнет строить завод керамзита в станице Северской (800 тыс. м3 в год). Московская корпорация "ТехноНИКОЛЬ" к 2010 году построит в Краснодаре предприятие по выпуску каменной ваты (теплоизоляция) мощностью 100 тыс. т в год.

В 2007–2009 гг. идет строительство завода по выпуску газобетона в Выселках (ООО "САП–Трейд", мощность — 105 тыс. м3 в год). Финансовая корпорация Mackon Grp возведет в Славянске завод по производству фиброцемента (объем производства — 5 млн м3 в год). Гипсовый завод мощностью 300 тыс. т в год строит турецкая компания ABS в Отрадненской. В 2008 году планируется запуск ЗАО "Армавирский металлургический завод" (500 тыс. стального проката в год). Реализация этих проектов должна уменьшить издержки на доставку материалов в край.

Стоимость квартиры определяется и тем, к какому классу принадлежит дом. Но единой классификации жилья строительные компании и риэлтеры не выработали. Каждый застройщик классифицирует свой объект исходя из собственного понимания классов и целевой группы. Риэлтеры говорят, что часто застройщик "подгоняет" цену под выбранную категорию.

Обзор рынка недвижимости показывает, что чаще дома делят на три класса: "эконом", "бизнес" и "элитный". Некоторые компании присваивают своим объектам категории "средний класс", "люкс", "премиум".

При определении категории дома учитывают его местоположение (престижность района), технологию строительства (блочный, кирпичный, монолитный), наличие систем безопасности и парковки, качество отделки и оборудования (лифты), площадь квартир и высоту потолков.


Айгуль Мустакаева, Юлия Сосновская