img_87441.jpg MACON Realty Group - консультант сети автоМФК

MACON Realty Group участвует в реализации проекта строительства объектов дорожного сервиса европейского уровня

irkutsk.jpg MACON Realty Group: концепция для Иркутска

MACON Realty Group разработает концепцию самого масштабного строительного проекта в Иркутской области, реализуемого ЗАО "СибирьЭнергоТрейд", дочерней компанией ОАО "Иркутскэнерго"

Публикация

Геленджик. Обзор рынка жилой недвижимости. 4 квартал 2012 года

29.11.2012
Увеличить

Консалтинговая компания MACON Realty Group провела исследование первичного рынка многоэтажной жилой недвижимости г. Геленджик в 4 квартале 2012 года.

Предложение

По оценкам компании MACON Realty Group, на ноябрь 2012 г. общий объем первичного рынка МЖС г. Геленджик составил 395 906 кв. м совокупной жилой площади. Из них 39 309 кв. м представляют собой проектируемые площади, 97 710 кв. м — введенные, но по-прежнему имеющие остатки квартир площади, 258 887 кв. м — строящиеся площади.

Возводимый объем в расчете на 1 чел. постоянного населения составляет 2,7 кв. м совокупной жилой площади, что превышает средний уровень по РФ (например, в г. Воронеж, по состоянию на ноябрь 2012 г., рассматриваемый показатель равен 0,8 кв. м, в г. Пенза — 0,6 кв. м,  г. Нижний Новгород - 0,5 кв. м) и позволяет оценить активность девелоперов в сегменте МЖС г. Геленджик как высокую. 

При рассмотрении динамики объема возводимого МЖС в г. Геленджик видно, что за последние годы он значительно возрос (более чем в 4,5 раза за 2006-2012 гг.) - следствие нескольких причин: активного развития сегмента «частных» застройщиков и начала реализации нескольких комплексных проектов (микрорайона «Северный» компании ЗАО «Кубанская марка», «Столичный квартал», «Азимут» и т.д.) в эконом-классе, а также выхода новых объектов в бизнес– и элитном классах.

На сегодняшний день основой первичного рынка МЖС г. Геленджик является эконом-класс, который по состоянию на 11.2012 занимает 65,7% от общего объема предложения. Доля бизнес-класса составляет 11,6%, элитного — 22,7%.

Бизнес-класс по состоянию на 11.2012 представлен, по оценкам компании MACON Realty Group, четырьмя объектами: «Морской резиденцией» (2 очередью), апартаментами в рамках «Торика», «Альтисом», «Флагманом»,  Все из них введены в эксплуатацию, но по-прежнему имеют квартиры в остатке. К элитному сегменту относятся два объекта: введенные в эксплуатацию «Сады морей» и строящаяся «Акватория». Важно отметить, что сохранение нереализованных квартир в введенных в эксплуатацию качественных (бизнес– и элитном классах) новостройках г. Геленджик является косвенным свидетельством ограниченного спроса на дорогостоящее жилье в данной зоне Азово-Черноморского побережья. Структуру объма возводимого МЖС в г. Геленджик по классам по состоянию на ноябрь 2012 г. можно посмотреть в таблице

Ценовой анализ

По состоянию на 11.2012 средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС г-к. Геленджик составляет 70 831 руб. Текущее значение показателя в эконом-классе составляет 45 203 руб., в бизнес-классе — 83 116 руб., в элитном — 118 681 руб. Необходимо отметить, что на сегодняшний день ценовая дельта между эконом и качественными (бизнес– и элитным) классами является высокой — свидетельство четкой сегментированности рынка.

При рассмотрении динамики цен на первичном рынке МЖС г. Геленджик в разрезе классов видна ее разнонаправленность в посткризисный период.

Так, цены на жилье в эконом-классе начали снижаться с приходом кризиса, однако доступность жилья рассматриваемой категории для потенциальных покупателей стала значительно выше не в 2009 г. (в год, когда цены на жилье достигали своих минимальных отметок во многих городах РФ), а с середины 2010 г. На это повлияло, в первую очередь, открытие продаж в  значительном количестве объектов от «частных» застройщиков, которые предлагали жилье по значительно более низким по сравнению с вариантами от крупных девелоперов (целиком формирующих в докризисный период предложение в эконом– и среднем классах) ценам. В течение 2010 г. большинство девелоперов (как крупных, так и «частных» застройщиков) объектов эконом-класса не меняли своей ценовой политики. Только в 2011 г. наиболее успешные из них стали постепенно повышать цены. Однако появление все большего количества доступных предложений (начало строительства и открытие продаж новых объектов по ценам, которые были ниже средневзвешенного значения в сегменте) «перекрывало» рост цен в ликвидных объектах и, как следствие, оказывало понижающее влияние на средневзвешенную стоимость 1 кв. м в эконом-классе.

Что касается бизнес-класса, то реальное снижение цен в нем продолжалось до конца 2009 г. А отрицательная коррекция средневзвешенной стоимости 1 кв. м в данном сегменте по итогам 2010 г. была номинальной и была связана исключительно с выбытием из выборки дорогостоящей 1 очереди «Морской резиденции». С начала 2011 г. большинство объектов бизнес-класса на первичном рынке МЖС г. Геленджик стали демонстрировать рост цен, что наряду с открытием продаж по ценам, превышающим средневзвешенное значение в бизнес-классе в жилой доме на ул. Курзальная, 3 привело к повышению средневзвешенной стоимости 1 кв. м в рассматриваемом сегменте. За 01.2011-11.2012 она возросла на 17,7% (с 70 611 руб. до 83 116 руб. за 1 кв. м).

В элитном классе в 2011 г. произошло снижение средневзвешенной стоимости 1 кв. м за счет открытия продаж в «Акватории» по более низким ценам, чем в «Садах морей». В 2012 г. в «Садах морей» произошло снижение цен на апартаменты в ряде корпусов, а в «Акватории», напротив, средняя стоимость 1 кв. м возросла, в результате чего средневзвешенная стоимость 1 кв. м в элитном классе осталась по сравнению с 2011 г. практически неизменной.

Анализ спроса

Мировой финансовый кризис оказал негативное влияние на покупательскую активность как в ЮФО в целом, так и в г-к. Геленджик в частности. В течение всего периода активной стадии кризиса (с сентября 2008 г. и до середины 2009 г.) покупательская активность на локальном первичном рынке оценивалась как низкая. Лишь в летний и осенний периоды 2009 г. были зафиксированы небольшие «вспышки» спроса, проявляющиеся в увеличении как числа обращений, так и реальных сделок. Данный рост покупательский активности — традиционный период «оживления» рынка, который имел место и в период мирового финансового кризиса, но в значительно меньшей степени, чем при нормальных условиях развития рынка.

С первых месяцев 2010 г. активность спроса на рынке увеличилась ощутимо. Несмотря на все еще небольшое число заключаемых сделок на локальном первичном рынке МЖС, покупательская активность уже оценивалась как средняя. Заявки в строительные компании с начала 2010 г. поступали, хотя они в большей степени носили исследовательский характер. Более ощутимое наращивание объема платежеспособного спроса и, как следствие, количества сделок начало прослеживаться со 2 полугодия 2010 г. Уже по итогам 2011 г. количество сделок на первичном рынке МЖС г-к. Геленджик на 55,1% превысило значения показателя за 2007 г. (за год, по итогам которого было зафиксировано максимальное за докризисный период количество сделок).

При рассмотрении структуры сделок по классам видно, что как сейчас, так и ранее, за исключением 2009 г., наибольший объем спроса сосредоточен в эконом-классе. За 01-10.2012 доля рассматриваемого сегмента в общем количестве сделок на первичном рынке МЖС г. Геленджик составила 87,7%. В  бизнес– и элитном классах объем потенциального спроса невелик и в разы превышает объем предложения. Данный факт подтверждается тем, что коэффициент поглощения в качественных сегментах далек от нормативной величины (превышает ее более чем в 2 раза), и большая часть предложения в бизнес– и элитном классах представлена давно введенными в эксплуатацию жилыми комплексами (в 2010-2011 гг.). При сбалансированной ситуации на первичных рынках МЖС все квартиры в рамках объектов реализуются или на стадии строительства, или в течение полугода после их ввода в эксплуатацию. Данный факт — свидетельство острой конкуренции в бизнес– и элитном классах на первичном рынке МЖС г. Геленджик, в условиях которой высоким спросом пользуются только те объекты, которые целиком отвечают потребительским предпочтениям и имеют конкурентоспособные цены.

По итогам первых 10 месяцев 2012 г. среднемесячный темп продаж в эконом-классе составляет 1,8 ед. (на 01.2010 — 0,4 ед., на 09.2008 — 2,7 ед.), в бизнес-классе — 1,6 ед. (на 01.2010 — 0,4 ед., на 09.2008 — 3,1 ед.), в элитном — 2,4 ед. (на 01.2010 — 0,3 ед., на 09.2008 — оценка показателя не представляется возможной, т.к. в продажа квартир, апартаментов не осуществлялась ни в одном в объекте). В эконом– и элитном сегментах в последние годы прослеживалась те же тенденции, что в и в целом на рынке: среднемесячный темп продаж и количество сделок в 2012 г. возросли по сравнению с кризисным значением. Однако среднемесячный темп продаж на фоне значительного прироста количества сделок все еще не достиг докризисного значения — следствие исключительно колоссального прироста объема предложения (объем предложения и среднемесячный темп продаж имеют обратно пропорциональную зависимость). В бизнес-классе активность спроса, выражающаяся в т.ч. и в среднемесячном темпе продаж, возросла по сравнению с кризисным периодом, но все еще далека от докризисных значений. Основными причинами невысоких по сравнению с 09.2008 количества сделок и среднемесячного темпа продаж в бизнес-классе стали снижение объема предложения в целом (если до кризиса продажи велись в восьми объектах, то сейчас — в пяти) и доступных вариантов в частности (в 2008 г. свыше 40% сделок было заключено в «Пушкине», бюджеты продаж 1-комн. и 2-комн. квартир компактных планировок в котором были сопоставимы с бюджетами продаж квартир рассматриваемой комнатности в эконом-классе), а также рост конкуренции со стороны элитного класса (за счет снижения цен в виде временной акции в «Садах морей» и открытия продаж в «Акватории»).  

Тенденции и перспективы

ЧТО БЫЛО РАНЬШЕ?

Объемы строительства жилой недвижимости в Геленджике в докризисный период были небольшими (по этому показателю город уступал многим другим крупным городам РФ). Это не было связано с ограниченностью платежеспособного спроса, а лишь с низкой активностью строительных компаний, т.е. объемы жилищного строительства росли более низкими темпами, чем спрос. В результате в фазу кризиса рынок вошел с небольшим количеством строящихся объектов и отсутствием избыточных площадей в массовых сегментах (эконом– и средний классы). Иными словами, кризис сдержал наступление дефицита предложения, который бы имел место на первичном рынке МЖС г. Геленджик уже в конце 2008 г. и привел впоследствии к колоссальному росту цен в случае отсутствия значительных макроэкономических потрясений в рассматриваемый период.

Отсутствие профицита предложения на первичном рынке МЖС г. Геленджик в кризисный период (в течение 2Н2008-2009) обусловило небольшую величину падения среднерыночных цен (-8,3% за 09.2008-01.2010). В городах, где в докризисный период девелоперам удалось существенно увеличить портфель проектов, величина падения цен варьировалась в среднем от 18% до 35%.

Негативный тренд развития рынка был сломлен в начале 2010 г. С этого периода все основные показатели (предложение, цены, спрос) стали возрастать. Важно отметить, что, несмотря на рост цен в течение 2010-2011 г. в большинстве объектов, доступность жилья на первичном рынке МЖС г. Геленджик не снижалась — следствие нескольких факторов: активного развития сегмента «частных застройщиков», реализующих квартиры по минимальным на рынке ценам, а также начала реализации нескольких комплексных проектов в эконом-классе крупными профессиональными девелоперами (например таких микрорайонов, как «Столичный квартал», «Северный»).  

ЧТО ПРОИСХОДИТ СЕЙЧАС?

В 2012 г. объем новых проектов на первичном рынке МЖС г. Геленджик продолжил возрастать, в результате чего объем возводимого МЖС достиг рекордной за все годы отметки — 258 887 кв. м совокупной жилой площади.

Доступность жилья по отмеченным ранее факторам (повышению доли эконом-класса за счет появления сегмента «частных» застройщиков и активизации профессиональных девелоперов) стала повышаться — на 11.2012 средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Геленджик составила 70 831 руб., что на 5,6% ниже значения на начало 2012 г. 

При рассмотрении количества сделок также видны положительные тенденции.  Его значение за 01-10.2012 в 1,7 раза превысило докризисную величину (за 2007 г.). Как сейчас, так и ранее основной объем спроса (свыше 3/4 от общего количества сделок) сосредоточен в сегменте эконом-класса.  В  бизнес– и элитном классах объем потенциального спроса невелик и в разы превышает объем предложения. Данный факт подтверждается тем, что коэффициент поглощения в качественных сегментах далек от нормативной величины (превышает ее более чем в 2 раза), и большая часть предложения в бизнес– и элитном классах представлена давно введенными в эксплуатацию жилыми комплексами (в 2010-2011 гг.). При сбалансированной ситуации на первичных рынках МЖС все квартиры в рамках объектов реализуются или на стадии строительства, или в течение полугода-года после ввода в эксплуатацию. Данный факт — свидетельство острой конкуренции в бизнес– и элитном классах на первичном рынке МЖС г. Геленджик, в условиях которой высоким спросом пользуются только те объекты, которые целиком отвечают потребительским предпочтениям и имеют конкурентоспособные цены, бюджеты покупки.

ЧЕГО ОЖИДАТЬ В БУДУЩЕМ?

Прогноз развития рыночной ситуации в эконом-классе позволяет предположить с большой степенью вероятности, что ситуация будет благоприятной для девелопмента, а рассматриваемый сегмент будет сохранять высокую инвестиционную привлекательность. Ожидается, что в эконом-классе будет прослеживаться баланс спроса и предложения в течение всего прогнозного периода (4Q2012-2018 гг.) и, как следствие, будет возможен безрисковый рост цен в пределах инфляционных ожиданий (на 5,0-7,5% ежегодно). 

В качественных сегментах на протяжении всего прогнозного периода (2013-2018 гг.) будет иметь место острый профицит предложения, в связи с чем безрисковое повышение цен в данных объектах не будет возможным. Более того, наиболее вероятным является снижение цен в наименее ликвидных объектах, а также открытие продаж в новых объектах по более низким ценам.  

Скачать обзор в формате PDF можно ниже


Теги: Геленджик, Жилая недвижимость

Файлы для загрузки



Материалы по теме

Материалы по теме

Материалы по теме