irkutsk.jpg MACON Realty Group: концепция для Иркутска

MACON Realty Group разработает концепцию самого масштабного строительного проекта в Иркутской области, реализуемого ЗАО "СибирьЭнергоТрейд", дочерней компанией ОАО "Иркутскэнерго"

banner-green-apple-white-2.jpg MACON Realty Group – консультант Green Apple

Green Apple - это более 160 000 кв. м. жилых и коммерческих площадей на территории 20,1 га.

Публикация

Владивосток. Обзор рынка жилой недвижимости. 3 квартал 2012 года

15.11.2012
Увеличить

Консалтинговая компания MACON Realty Group провела исследование первичного рынка многоэтажной жилой недвижимости г. Владивосток в 3 кв. 2012 г. 

Предложение

По состоянию на 3 кв. 2012 г. общая площадь 71 возводимого объекта многоэтажного жилищного строительства (МЖС) в г. Владивосток составила 900 401 кв. м, совокупная жилая площадь — 660 756 кв. м, общее количество квартир — 9 453 ед.

На сегодняшний день наибольшие доли принадлежат эконом– и бизнес– классам: 37,8% и 35,9% от общей совокупной жилой площади возводимого МЖС (за вычетом «замороженных» площадей). Доля среднего класса составляет 35,9%. Элитный класс на первичном рынке МЖС г. Владивосток не представлен.

Важно отметить, что около 1/3 возводимого МЖС в эконом-классе занимают объекты, которые изначально целиком возводятся в рамках различных государственных жилищных программ. К ним относятся, например, микрорайон «Снеговая падь», дома на ул. Олега Кошевого, дом на ул. Глинки и т.д. За вычетом таких объектов совокупная жилая площадь возводимого МЖС в эконом-классе составляет 131 663 кв. м, что приближено к возводимым площадям в среднем классе (130 142 кв. м) и ниже совокупной жилой площади новостроек бизнес-класса (177 270 кв. м). Таким образом, на открытом рынке бизнес-класс является самым массовым с точки зрения предложения сегментом. Структуру возводимого МЖС во Владивостоке по классам можно посмотреть в таблице

Преобладание высококлассных сегментов (в данном случае бизнес-класса) является исключением на первичном рынке МЖС городов РФ и встречается крайне редко. Традиционно наибольшие доли принадлежат эконом и/или среднему классам — самым массовым с точки зрения спроса сегментам. Во Владивостоке эконом– и средний классы также являются самыми востребованными, что говорит о дисбалансе структуры спроса и предложения в рассматриваемом городе. Низкая девелоперская активность в эконом– и среднем сегментах во Владивостоке связана с высокой себестоимостью строительства, обеспечивающей при ценах продажи квартир, соответствующих платежеспособности населения г. Владивосток, ориентированных на «дешевое» жилье, минимальную выручку. Иными словами строительство объектов эконом– и среднем классов во Владивостоке является невыгодным для девелоперов. Преобладание бизнес-класса также свидетельствует и о наличии покупателей с высоким уровнем дохода.

На сегодняшний день лидерами по объему возводимого МЖС являются Фрунзенский и Ленинский административные районы г. Владивосток, относящиеся (Фрунзенский — целиком, Ленинский — западная его часть) к центральной и самой престижной части города. Высокая девелоперская активность в этих зонах города связана исключительно со значительной долей в структуре первичного рынка МЖС г. Владивосток новостроек бизнес-класса, которые традиционно располагаются в Центре. Девелоперская активность в сегменте МЖС в Первореченском районе можно оценить как среднюю. Его доля на первичном рынке МЖС г. Владивосток на сегодняшний день составляет 22,6%. Отметим, что в Первореченском районе с 2009 г. и по сегодняшний день возводится один из проектов комплексного освоения территории, реализуемых на территории г. Владивосток — микрорайона «Снеговая падь». Доли Первомайского и Советского районов по состоянию на 3 кв. 2012 составляют 12,1% и 12,0% соответственно от совокупной жилой площади всех возводимых объектов МЖС в г. Владивосток. Структуру возводимого МЖС по районам Владивостока в разрезе классов можно посмотреть в таблице

Основные игроки рынка

На рынке многоэтажной жилой недвижимости г. Владивосток осуществляет свою деятельность около 30 крупных компаний. Ниже приведена краткая характеристика пяти девелоперов, доля которых на рынке является наиболее высокой.

ФГУП «ГУСС «Дальспецстрой»

По состоянию на начало июля 2012 г. максимальная доля (13,4% от совокупной жилой площади всех возводимых объектов на первичном рынке МЖС в г. Владивосток) принадлежит компании ФГУП «ГУСС «Дальспецстрой» при Спецстрое России». Данным девелопером в г. Владивосток ведется строительство 2 проектов комплексного освоения территории — «Снеговой пади» по заказу Министерства обороны РФ и микрорайона «Патрокл».

ООО «ПО «Динас»

По состоянию на начало июля 2012 г. компании ООО «ПО «Динас» на первичном рынке МЖС г. Владивосток принадлежит 8,9% от общего объема предложения. В портфеле компании находится возводимый «Атлантис-2» и «замороженный» «Магнум».

ООО «СП Строитель»

По состоянию на начало июля 2012 г. компании ООО «СП Строитель» на первичном рынке МЖС г. Владивосток принадлежит 8,9% от общего объема предложения. На сегодняшний день компания возводит 1 очередь многофункционального комплекса «Аквамарин» бизнес-класса. Инвестором является китайская компания «Цзюньлянь» (Сянган), подрядчиком выступает пекинская строительная компания «Шуансин», которая строила объекты Олимпиады-2008.

ГК «Эскадра»

По состоянию на начало июля 2012 г. компании ООО «СП Строитель» на первичном рынке МЖС г. Владивосток принадлежит 8,9% от общего объема предложения. На сегодняшний день рассматриваемый девелопер возводит 3 объекта: «Адмирал», «Каскад» и жилой дом по ул. Пихтовая, 21б.

ГК DALTA

По состоянию на начало июля 2012 г. компании ГК DALTA на первичном рынке МЖС г. Владивосток принадлежит 4,2% от общего объема предложения. На сегодняшний день рассматриваемый девелопер возводит 2 объекта: «Два капитана» (2 очередь) и жилой дом на ул. Острякова, 6.

Ценовая ситуация

По оценкам консультантов компании MACON Realty Group, на сегодняшний день средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Владивосток составляет 62 974 руб.

С 2010 г. спрос стал постепенно восстанавливаться, что на фоне сниженного объема предложения (за счет «заморозки» ряда объектов, меньшей по сравнению с докризисным периодом закладки новых проектов и т.д.) привело к значительному росту цен. За 2010-1Н2012 средневзвешенная стоимость 1 кв. м на рассматриваемом рынке возросла на 21,6% до 62 974 руб. за 1 кв. м.

В августе 2012 г. средневзвешенная стоимость 1 кв. м в эконом-классе составила 42 388 руб. (-15,7% по отношению к среднерыночной величине), в среднем классе - 46 421 руб. (-5,5%), в бизнес-классе - 57 239 руб. (+16,6%), в элитном - 97 544 руб. (+98,6%). В таблице - значение средневзвешенной стоимости 1 кв. м в разрезе классов. 

Важно отметить, что на 3 кв. 2012 г. средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Владивосток в бизнес-классе определяется только 3 объектами: «Каскад» (от 50 000 до 70 000 руб. за 1 кв. м), «Мыс Купера» (70 000 руб. за 1 кв. м) и «Атлантис-2» (2 700 дол. за 1 кв. м, что при пересчет на рубли составляет 88 642 руб. за 1 кв. м). Продажи в малоэтажных жилых домах в прибрежной части микрорайона «Патрокл» и «Аквамарине» еще не открыты, их стартовый уровень девелопером проекта не определен. Все квартиры распроданы в жилых комплексах «Олимп» (последняя цена реализации в нем на конец 2011 г. составляла 79 000 руб. за 1 кв. м) и «Адмирал» (последняя цена реализации в нем на конец 2011 г. находилась в диапазоне от 60 000 до 65 000 руб. за 1 кв. м).

По состоянию на 3 кв. 2012 г. самая высокая средневзвешенная стоимость 1 кв. м зафиксирована во Фрунзенском районе — 82 087 руб. Наименьшее значение цен наблюдается в Ленинском районе, поскольку на сегодняшний день средневзвешенная стоимость 1 кв. м в Ленинском районе определяется преимущественно объектами эконом-класса.

Анализ спроса

С начала 2010 г. начало прослеживаться «оживление» спроса, что по итогам года привело к значительному росту количества сделок (на 40,9% по сравнению с 2009 г.). Среди неценовых факторов, которые повлияли на рост активности потенциальных покупателей на рынке МЖС г. Владивосток в 2010 г., можно выделить возобновление ипотечного кредитования и значительное снижение процентных ставок, возврат на рынок части «отложенного» спроса, общая стабилизация экономической ситуации в стране, постепенный рост количества новых проектов и, как следствие, выбора квартир. По итогам 2011 г. количество сделок возросло всего на 6,9% относительно значения за 2010 г., 1 полугодия 2012 г. — на 3,2% относительно значения за соответствующий период 2011 г. Сдерживающими темп роста количества сделок в 2011-1Н2012 факторами стали высокие цены, увеличение уровня которых в посткризисный период опережает рост доходов населения, и дефицит предложения во всех сегментах.

На 3 кв. 2012 г. максимальный темп продаж зафиксирован в эконом-классе — 12,5 ед. в мес. Важно отметить, что данное значение превышает даже докризисный показатель в рассматриваемом сегменте. В среднем классе среднемесячный темп продаж в посткризисный период также демонстрировал уверенную положительную динамику и составляет на 3 кв. 2012 г. 10,4 ед. в мес. В бизнес-классе среднемесячный темп продаж составляет 5,6 ед. в мес. За 2007-1Н2012 данный показатель возрос более чем в 2 раза — следствие, в первую очередь, сокращения количества объектов, возводимых и при этом имеющих и реализующих квартиры.

В таблице приведен среднемесячный темп реализации квартир за весь период продаж в некоторых объектах на первичном рынке МЖС г. Владивосток.

Тенденции и перспективы

Недостаточный объем нового строительства в докризисный и кризисный периоды привел к дефициту предложения уже в 2010 г., который сохраняется и по сегодняшний день. Именно он является главным основанием для постоянного повышения цен. За 2010-1Н2012 средневзвешенная стоимость 1 кв. м на рассматриваемом рынке возросла на 21,6% до 62 974 руб. за 1 кв. м и практически достигла высокого докризисного значения. Важно отметить, что текущий уровень цен не соответствует платежеспособности большинства покупателей и является наряду с дефицитом предложения фактором, значительно сокращающим количество сделок на первичном рынке МЖС г. Владивосток.

Прогноз развития первичного рынка МЖС г. Владивосток позволяет предположить с большой степенью вероятности, что ситуация будет благоприятной для девелопмента, рынок будет сохранять высокую инвестиционную привлекательность. Рыночная ситуация будет стабильной и привлекательной для девелопмента до тех пор, поскольку в среднесрочной перспективе маловероятно, что дефицит предложения во всех сегментах будет преодолен. Таким образом, в течение 3-4 лет рыночные риски на первичном рынке МЖС г. Владивосток будут находится на низком уровне.

Скачать обзор в формате PDF можно ниже 


Теги: Жилая недвижимость, владивосток

Файлы для загрузки



Материалы по теме

Материалы по теме

Материалы по теме