irkutsk.jpg MACON Realty Group: концепция для Иркутска

MACON Realty Group разработает концепцию самого масштабного строительного проекта в Иркутской области, реализуемого ЗАО "СибирьЭнергоТрейд", дочерней компанией ОАО "Иркутскэнерго"

baner-sochi-econom.jpg Лучшие практики девелопмента

Строительство ЖК "Остров Мечты" в Сочи совпало с кризисом 2008 г. Своевременная реакция девелопера на кардинальные рыночные изменения помогла сделать проект успешным.

Публикация

Краснодар. Обзор локального рынка недвижимости "частных" застройщиков

26.09.2012
Увеличить

Консалтинговая комапния MACON Realty Group провела исследование локального рынка многоквартирной малоэтажной жилой недвижимости г. Краснодар по итогам 2 квартала 2012 года.

Краткая характеристика объекта анализа

По состоянию на 2 кв. 2012 г. значительную часть рынка жилой недвижимости эконом-класса на территории г. Краснодар формируют так называемые «частные» застройщики и микростроительные компании (более подробно данный вопрос освещен здесь http://macon-realty.ru/analytics/show/?id=1328). Основным рыночным продуктом данных категорий застройщиков являются многоквартирные мало– и среднеэтажные жилые дома.

На сегодняшний день в г. Краснодар существует несколько районов концентрации подобных объектов, однако, наиболее крупная и развитая зона жилой застройки рассматриваемого типа находится на северо-западной окраине г. Краснодар и представляет собой сектор, ограниченный ул. Ростовское шоссе, ул. Академика Королева, ул. Куликова поля, ул. Домбайской и ул. Солнечной. В рамках данного сектора сформирован самостоятельный локальный рынок недвижимости, краткий анализ которого и приведен в настоящем обзоре. В качестве единиц анализа будут использоваться объекты жилой недвижимости, отвечающие, помимо района расположения, следующим критериям: принадлежность к эконом-классу и этажность не более 6 этажей.

Предложение

По состоянию на июль 2012 г. совокупная жилая площадь объектов, экспонируемых на организованном локальном рынке жилой недвижимости и находящихся в стадии строительства составляет 285 737 кв. м, а общее количество квартир - 6 564 ед. Весь объем предложения на локальном рынке жилой недвижимости приходится на эконом-класс. Более качественные сегменты жилой недвижимости отсутствуют на локальном рынке.

На локальном рынке жилой недвижимости осуществляет свою деятельность около 20 компаний и индивидуальных предпринимателей. Большинство игроков локального рынка жилой недвижимости относятся к категории «частные» застройщики, многие из которых осуществляют строительную деятельность с нарушениями и продают квартиры по незаконным «серым» юридическим схемам. Структуру локального рынка по типам строительства можно посмотреть на круговой диаграмме

Следует обратить внимание на то, что действующим российским законодательством предполагается только два способа законного привлечения финансовых средств населения для строительства объектов недвижимости: договор долевого участия в строительстве (предусмотренный Федеральным законом от 30.12.2004   N 214-ФЗ в ред. от 30.11.2011 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости») и договор паевого взноса в жилищный строительный кооператив (предусмотренный Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»).

Учитывая данный факт, законность строительства косвенно можно определить по юридической форме договора на приобретение жилья. Возводящиеся незаконно объекты предполагают приобретение квартиры по предварительному договору купли-продажи, который не защищает прав покупателя в случае нарушения застройщиком обязательств по строительству. Жилые дома, строящиеся законно, как правило, привлекают финансовые средства населения по договорам пая. В общем объеме предложения на локальном рынке жилой недвижимости на долю незаконного строительства приходится 80,0%. Однако некоторые компании осуществляют строительную деятельность в соответствии с действующим законодательством путем образования жилищных строительных кооперативов (Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»). Доля жилья, строящегося на локальном рынке на законных основаниях, составляет 20,0% от общего объема предложения.

Локальный рынок недвижимости, несмотря на низкую долю законно строящихся объектов, характеризуется уверенной положительной динамикой объема предложения. В период с мая 2011 г. по июль   2012 г. общий объем возводимых объектов увеличился на 15,1%.

На локальном рынке жилой недвижимости используются только две технологии строительства: кирпичная и монолитная. Наибольшей популярностью среди девелоперов пользуется кирпичная технология строительства (90,3% от общего объема предложения). Монолитная технология строительства занимает 9,7%. Структуру локального рынка жилой недвижимости по конструктивным типам по состоянию на 2 кв. 2012 г. смотреть здесь

Ценовая ситуация

По оценкам консультантов компании MACON Realty Group, на сегодняшний день средневзвешенная стоимость 1 кв. м на локальном рынке жилой недвижимости составляет 27 849 руб. (продажи ведутся в 44 новостройках). Минимальная средняя цена 1 кв. м составляет 22 500 руб. (вторая очередь строительства жилого дома, расположенного на ул. Комарова/ул. Российская, компании ООО «Форб Строй»), максимальная — 34 000 руб. (литеры «А» и «Б» жилого комплекса «Прикубанский», находящегося на ул. Есенина, застройщиком которого является индивидуальный предприниматель).

Отметим, что в последнее время цена квадратного метра на локальном рынке жилой недвижимости характеризовалась положительной динамикой. Так, в период с мая 2011 г. по июль 2012 г. средневзвешенная стоимость квадратного метра в рассматриваемом районе возросла на 7,2% (с 25 982 руб. до 27 849 руб.)

Основным фактором, влияющим на стоимость квадратного метра на локальном рынке недвижимости, является тип договора на приобретение жилья. Средневзвешенное значение стоимости квадратного метра в жилых домах, строительство и реализация которых ведутся по ФЗ-215 (приобретение квартиры в этом случае осуществляется по договору паевого взноса), составляет 29 936 руб., что на 9,7% выше, чем в жилых домах, продажа квартир в которых осуществляется по предварительному договору купли-продажи (27 291 руб.). 

Данный факт связан с тем, что договор паевого взноса, предусмотренный ФЗ-215, защищает права покупателя и является законным способом приобретения квартиры. Предварительный договор купли-продажи представляет собой одну из самых «скользких» схем приобретения недвижимости. Дело в том, что правовая база для таких сделок крайне противоречива. Известно, что договор купли-продажи по российскому законодательству может заключать только собственник имущества или его законный представитель. Соответственно и предварительный договор купли-продажи может заключить тоже только собственник. А так как продаваемая квартира еще не достроена, то собственность можно обозначить только «виртуально». Исходя из этого, заключать подобный договор на продажу можно условно и только при крайне высоком доверии к строительной фирме.

Таким образом, степень покупательского риска у предварительного договора купли-продажи гораздо выше, поскольку сделки с долевыми вложениями регламентируются более четко сформулированными пунктами закона, нежели сделки по факту вполне реальной покупки, но не существующего в реальности объекта. В такой ситуации потенциальные покупатели склонны приобретать жилую недвижимость по более «чистым» юридическим схемам, к которым относится и договор паевого взноса, пусть и по несколько более высокой цене, что позволяет застройщикам жилых домов, строящихся по ФЗ-215, повышать стоимость квадратного метра .

Анализ спроса

Развитие локального рынка жилой недвижимости началось в 2007-2008 г. В этот период начали свою деятельность различные строительные компании и индивидуальные предприниматели, которых можно отнести к категории «частные» застройщики. В 2009 г. экономический кризис «притормозил» деятельность крупных игроков (многие из них в данный период испытывали трудности с финансированием строительства своих объектов). Именно тогда «частные» застройщики взяли инициативу в свои руки и предложили покупателям жилье, более соответствующее их предпочтениям. Компактные планировки квартир и невысокие цены сделали возможным в тот период приобретение жилья и без привлечения ипотечного кредита, получение которого в кризисный период фактически не представлялось возможным (как в связи с высокими процентными ставками, так и с жесткими требованиями к заемщикам). В связи с этим, количество сделок на локальном рынке жилой недвижимости, практически полностью сформированном «частными» застройщиками, возросло по сравнению с показателем 2008 г. на 80,8%. В 2010-2011 гг. развитие локального рынка жилой недвижимости продолжилось, что выразилось в постоянном наращивании объемных показателей как предложения, так и спроса. Количество сделок в   2010 г. увеличилось по сравнению с 2009 г. на 57,4%.

Следует также отметить, что в начале 2012 г. произошла остановка тренда к наращиванию количества совершаемых сделок, который наблюдался с начала 2008 г. Данный факт связан с комплексом мер, принимаемых администрацией и правоохранительными органами по противодействию незаконному жилищному строительству, к которому относится большинство объектов на локальном рынке жилой недвижимости (более подробно данный вопрос освещен здесь http://macon-realty.ru/analytics/show/?id=1328).

По состоянию  на июль 2012 г. средний темп продаж в сегменте малоэтажных многоквартирных домов на локальном рынке жилой недвижимости составляет 8,9 ед. в мес. Максимальный темп продаж зафиксирован в жилом комплексе «Семейный», застройщиком которого является ЖСК «Наш дом». Квартиры во второй, третьей и четвертой очередях строительства данного объекта продаются со средним темпом 18,0, 15,6 и 14,7 ед. в мес. соответственно. Основными факторами успешности рассматриваемого комплекса являются:

· удачное местоположение в рамках рассматриваемого района (пересечение ул. Ангарской и ул. Московской);

· финальная стадия строительства-срок сдачи второй и третьей очередей строительства намечен на октябрь-ноябрь 2012 г.;

· успешный опыт реализации первой очереди строительства данного комплекса;

· строительство в соответствии с разрешительной документацией и реализация квартир в рамках ФЗ-215 (по договорам паевого взноса).

Высокие темпы продаж квартир (около 14,0 ед. в мес.) наблюдаются в первой и второй очередях строительства ЖК «Рада», который также характеризуется благоприятным местоположением и строится в соответствии с ФЗ-215.

Отметим, что на локальном рынке жилой недвижимости наибольшим покупательским спросом и, как следствие, максимальными темпами продаж характеризуются объекты строящиеся в соответствии с разрешительной документацией и  реализующие квартиры законным путем с помощью «чистых» юридических схем. Средний темп продаж квартир в подобных объектах составляет 14,4 ед. в мес.   

В жилых домах, квартиры в которых продаются по предварительному договору купли-продажи, средний темп продаж практически в два раза ниже - 7,4 ед. в мес. Средний темп продаж квартир в зависимости от юридической формы договора на покупку жилья можно посмотреть здесь.

Еще одним фактором, влияющим на темпы реализации квартир в жилом доме, является тип отделки. На локальном рынке жилой недвижимости представлено только два типа отделки: черновая и предчистовая. Последняя предполагает в большинстве объектов следующие элементы: бетонная стяжка пола, оштукатуренные стены, разводка электросети, выводы под сантехнику, пластиковые стеклопакеты (в некоторых случаях и застекленный балкон) и радиаторы отопления. Квартира в такой отделке полностью готова для косметического ремонта (поклейки обоев, монтажа напольного покрытия и т. п.), и поэтому более привлекательна для потенциальных покупателей. Черновая отделка характеризуется частичным наличием перечисленных выше элементов и является менее популярной.

Потребительские предпочтения по типам отделки напрямую влияют на темпы продаж квартир.  Так, квартиры с предчистовой отделкой на локальном рынке жилой недвижимости продаются со средним темпом 10,0 ед. в мес., с черновой отделкой - 5,8 ед. в мес.

Тенденции и перспективы

Локальный рынок малоэтажной многоквартирной жилой недвижимости практически полностью сформирован «частными» застройщиками и микростроительными компаниями, многие из которых осуществляют строительство незаконно. Если борьба с незаконным строительством будет продолжаться и далее, а принимаемые муниципальной администрацией меры окажутся действенными, то, наиболее вероятно, «частные» застройщики будут вынуждены либо отказаться от «серых» юридических схем и не допускать нарушений в ходе строительства, что повлечет за собой повышение стоимости квадратного метра, либо уйти с рынка. Однако при любом исходе, в связи с многочисленными судебными разбирательствами, а также планируемым сносом незаконно построенных объектов, доверие к таким компаниям со стороны потенциальных покупателей существенно подорвано. Если ранее основным мотивом покупки квартиры от «частного» застройщика являлась низкая стоимость квадратного метра и, как следствие, возможность приобретения жилья в условиях ограниченного бюджета без привлечения заемных средств, то на сегодняшний день, в свете активного противодействия «частникам» со стороны администрации, потенциальные покупатели более осознанно оценивают риск подобной покупки. Все это, наиболее вероятно, приведет к рост объема неудовлетворенного спроса на жилые объекты эконом-класса, поскольку целевая аудитория покупателей жилья от «частных» застройщиков наиболее вероятно не сможет позволить себе приобретение жилья на организованном первичном рынке МЖС, а инструменты ипотечного кредитования как правило недоступны для рассматриваемой категории граждан.

Таким образом, на локальном рынке жилой недвижимости, практически полностью состоящем из частных застройщиков, создаются благоприятные условия для реализации проектов жилой недвижимости эконом-класса.

Еще одним важным фактом, который может существенно повлиять на развитие локального рынка недвижимости стало решение городской Думы г. Краснодар, которое узаконило строительство блокированных жилых домов на участках для индивидуального жилищного строительства. Депутаты внесли изменения в разделы правил застройки зон индивидуальными жилыми домами в границах Краснодара (Ж.1.1.) и за границами города (Ж.1.2.). Они включили в список условно разрешенных видов использования земельных участков возведение жилых домов блокированной застройки. При этом на каждый блок (жилую секцию) такого дома должно приходиться не менее 60 кв. м свободной прилегающей территории, а сама постройка должна быть не выше двух этажей и занимать не более 60% площади участка. Данное решение будет способствовать развитию сегмента таунхаусов на локальном рынке жилой недвижимости, поскольку многие «частные» застройщики, на данный момент незаконно возводящие многоквартирные жилые дома и подвергающиеся карательным мерам со стороны администрации и правоохранительных органов, смогут вполне законно заниматься строительством таунхаусов без получения дополнительных разрешений.

Скачать обзор в формате PDF можно ниже


Теги: Жилая малоэтажная недвижимость, Краснодар

Файлы для загрузки



Материалы по теме

Материалы по теме

Материалы по теме