baner-sochi-econom.jpg Лучшие практики девелопмента

Строительство ЖК "Остров Мечты" в Сочи совпало с кризисом 2008 г. Своевременная реакция девелопера на кардинальные рыночные изменения помогла сделать проект успешным.

banner-green-apple-white-2.jpg MACON Realty Group – консультант Green Apple

Green Apple - это более 160 000 кв. м. жилых и коммерческих площадей на территории 20,1 га.

Публикация

Пенза. Обзор рынка жилой недвижимости. 2 квартал 2012 года

07.08.2012
г. ПензаУвеличить

Консалтинговая компания MACON Realty Group провела консалтинговое исследование первичного рынка многоэтажной жилой недвижимости г. Пенза

Предложение

По состоянию на начало июня 2012 г. общая площадь возводимых объектов многоэтажного жилищного строительства (МЖС) в г. Пенза составила 432 483 кв. м, совокупная жилая площадь — 316 460 кв. м, общее количество квартир — 6 397 ед.

На сегодняшний день практически весь объем предложения приходится на объекты эконом– и среднего классов, доли которых в общем объеме предложения составляют 57,8% и 39,5% соответственно. Бизнес-класс представлен только двумя объектами - жилыми домами по ул. Карпинского и по ул. Горького, что в относительных показателях составляет 2,7% от общего объема возводимого МЖС. Объекты элитного класса отсутствуют. 

В период с сентября 2010 г. по июнь 2012 г. объем предложения в эконом-классе возрос практически в 2 раза, а в среднем и бизнес-классе, напротив, снизился на 40,4% и 73,3% соответственно. Данный факт являет собой ответную реакцию девелоперов на особенности модели потребительского поведения потенциальных покупателей, поскольку эконом-класс традиционно является самым востребованным сегментом на рынке жилой недвижимости г. Пенза. Структуру объема возводимого МЖС по классам по состоянию на июнь 2012 г. можно посмотреть здесь.

На сегодняшний день максимальные доли на рынке по объемам возводимого МЖС в г. Пенза приходятся на Первомайский (40,8%) и Железнодорожный районы (30,6%) районы. Доли Октябрьского и Ленинского районов составляют 17,1% и 4,4%. На территории с. Засечное сосредоточено 7,1% от общего объема предложения. При рассмотрении расположения новостроек по классам с привязкой к районам видно, что все наиболее качественные жилые проекты (в сегменте бизнес-класса) сконцентрированы в Ленинском районе. На территории Октябрьского и Первомайского районов сосредоточено жилье эконом– и среднего классов. Железнодорожный административный район и с. Засечное являются зонами сосредоточения жилых домов эконом-класса. Структуру объема возводимого МЖС в г. Пенза по районам по состоянию на июнь 2012 г. можно посмотреть в таблице

Основным трендом последних лет стало смещение вектора развития рынка на окраины города, что подтверждается увеличением долей Железнодорожного и Первомайского районов в общем объеме возводимого МЖС и началом строительства комплексных проектов МЖС в с. Засечное. Данный факт объясняется увеличением доли проектов жилой недвижимости эконом-класса, о котором упоминалось выше. Строительство объектов эконом-класса, в основном, оправдано при возведении комплексных проектов, характеризующихся значительными объемами жилой недвижимости, для которых требуются дешевые земельные участки, расположенные, как правило, на окраинах города. Расположение основных строящихся объектов МЖС по районам г. Пенза можно посмотреть на карте.

На первичном рынке МЖС г. Пенза используются три технологии строительства: кирпичная, монолитная и панельная. Наибольшей популярностью среди девелоперов г. Пенза пользуется кирпичная технология строительства (71,1% от общего объема предложения). Доли остальных конструктивных типов по сравнению с кирпичным низки. Монолитная технология строительства занимает 16,5%, панельная - 12,4%.

Ценовая ситуация

По оценкам консультантов компании MACON Realty Group, на сегодняшний день средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Пенза составляет 36 894 руб. (продажи ведутся в 28 новостройках). Минимальная средняя цена 1 кв. м составляет 28 000 руб. (жилой дом эконом-класса, расположенный в с. Засечное в мкр. «Лукоморье» компании ОАО «Пензастрой»), максимальная — 55 000 руб. (жилой дом бизнес-класса, находящийся в Ленинском районе, по адресу ул. Горького, 18 компании МУП «Пензгорстройзаказчик»).

Отметим, что с конца 2010 г. цены на жилье демонстрировали уверенную положительную динамику и по состоянию на июнь 2012 г. превысили докризисное значение на 1,1%, что свидетельствует об относительно высокой активности спроса и недостаточном объеме предложения на первичном рынке МЖС г. Пенза. 

По состоянию на июнь 2012 г. средневзвешенная стоимость 1 кв. м в эконом-классе составляет 32 664 руб. (-11,5% по отношению к среднерыночной величине), в среднем классе - 40 089 руб. (+8,7%),  в бизнес-классе - 52 994 руб. (+43,6%). На сегодняшний день ценовая дельта между классами является относительно высокой. Это свидетельство четкой сегментированности рынка и сильной дифференциации населения г. Пенза по уровню доходов. Данный факт также обуславливает отсутствие «перетекания» спроса из сегмента в сегмент и, как следствие, межклассовой конкуренции (этот тренд в кризисный и посткризисный периоды характерен для многих городов РФ). Средневзвешенную стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Пенза по классам по состоянию на июнь 2012 г. можно посмотреть в таблице.  

По состоянию на июнь 2012 г. самая высокая средневзвешенная стоимость 1 кв. м зафиксирована в Ленинском районе — 50 353 руб., что обусловлено сосредоточением всех экспонируемых на первичном рынке объектов бизнес-класса именно в данной зоне. Наименьшее значение стоимости квадратного метра наблюдается в с. Засечное. Минимальное значение цен в с. Засечное связано с тем, что рассматриваемая зона является одним из наименее предпочтительных с точки зрения покупателей районов для постоянного проживания, и тем, что МЖС в данной зоне города представлено только эконом-классом. Средневзвешенную стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Пенза по районам в разрезе классов можно посмотреть на карте

Анализ спроса

С начала 2010 г. и по сегодняшний день прослеживается рост активности покупателей, что подтверждается динамикой количества сделок: за 12 месяцев 2010 г. их число возросло на 9,4% относительно 2009 г.,  а по итогам 2011 г. рост составил 18,1% относительно 2010 г.

Непрерывное увеличение количества сделок на первичном рынке МЖС г. Пенза обусловлено комплексом факторов и причин, среди которых можно отметить следующие:

- постепенный рост количества сделок с привлечением ипотечных кредитов (по данным Агентства ипотечного кредитования Пензенской области, за январь-март 2012 г в регионе было выдано 450 ипотечных кредитов, что 2 раза больше, чем за аналогичный период 2011 г.).

- повышение степени доверия потенциальных покупателей к первичному рынку МЖС г. Пенза;

- рост уверенности и потребительских настроений потенциальных покупателей, обусловленный положительной динамикой показателей уровня жизни населения (номинальной и реальной заработной платы);

- положительная динамика стоимости квадратного метра, которая также стимулирует потенциальных покупателей к приобретению жилья.

На сегодняшний день средний темп продаж в эконом-классе составляет около 8,9 ед. в мес. При этом в менее ликвидных проектах темп продаж не превышает 5-7 ед. в мес., в ликвидных — свыше 15 ед.       К категории ликвидных проектов можно отнести те, которые при среднерыночном уровне цен в данном классе (или незначительно превышающем его) и хорошем расположении предлагают компактные планировки квартир и возможность ипотечного кредитования.

Наиболее высокими темпами продаж в рамках эконом-класса характеризуются жилые комплексы «Арбековская застава» и «Антоновский», поскольку данные объекты отвечают приведенным выше условиям ликвидности и находятся на завершающих стадиях строительства. Большая часть квартир в рассматриваемых объектах уже выкуплена, несмотря на то, что они еще на сданы в эксплуатацию. Темп продаж в данных объектах варьируется от 12 до 19 квартир в месяц. Еще одним фактором успешности жилых комплексов «Антоновский» и «Арбековская застава» является репутация застройщика. Как правило, новостройки от МУП «Пензгорстройзаказчик», ООО «СКМ Групп», зарекомендовавших себя с положительной стороны во время кризиса, пользуются большим доверием у населения и характеризуются наиболее высоким темпом продаж.

По состоянию на июнь 2012 г. средний темп продаж объектов в среднем классе составляет около 7,3 ед. в мес. Отметим, что в данном сегменте главными факторами, влияющими на уровень спроса, помимо стоимости квадратного метра, являются местоположения и стадия строительства жилого дома.

Максимальный темп продаж (22,1 квартиры в месяц), превышающий даже показатели в эконом-классе, наблюдается в первой очереди строительства ЖК «Ревьера». Успешность данного проекта обусловлена ценой квадратного метра, которая находится ниже средневзвешенного значения в данном классе, а также финальной стадией его строительства. Застройщик рассматриваемого объекта (ООО «Ревьера») не обладает широкой известностью и хорошей репутацией в г. Пенза, поскольку ЖК «Ревьера» - это его первый проект. Однако благоприятная для потенциальных покупателей ценовая политика и высокая стадия готовности жилого комплекса позволяют обеспечить максимальный темп продаж.

На сегодняшний день средний темп продаж в бизнес-классе составляет около 2,1 ед. в мес. Отметим, что, поскольку разница в ценах реализации квартир в объектах бизнес-класса не является значительной, то определяющей, также как и в среднем классе, является стадия строительства - в новостройках на финальной стадии готовности темп продаж существенно выше среднего по классу. Максимальными темпами продаж (3,1 квартира в месяц) характеризуется ЖК «Дворянский», сданный в эксплуатацию в 3 кв. 2011 г.

Тенденции и перспективы

Недостаточный объем нового строительства, обусловленный негативным влиянием финансового кризиса, и постепенное восстановление платежеспособности потенциальных покупателей создали предпосылки для формирования структурного дефицита предложения в наиболее ликвидных сегментах: эконом– и среднем классах. На сегодняшний день средневзвешенная стоимость квадратного метра превысила докризисное значение, а количество сделок на первичном рынке остается ниже докризисных показателей. Данная ситуация свидетельствует о дефиците предложения, что подтверждается также низкими значениями коэффициента поглощения в наиболее востребованных потенциальными покупателями эконом– и среднем классах. Другими словами, имеющий место в посткризисный период рост цен, происходящий на фоне незначительного увеличения количества сделок, является следствием ограниченности объема предложения в наиболее ликвидных сегментах.

Следует отметить, что рост стоимости квадратного метра при сложившихся рыночных условиях мог бы быть значительно выше. Повышение цен на жилье носит умеренный характер, что обусловлено достижением предела потребительских возможностей потенциальных покупателей, т. е. более значительный рост цен существенно сократил бы количество сделок на первичном рынке МЖС г. Пенза.

В ближайшие годы ожидается начало комплексного освоения выделенных городом значительных по площади территорий. Планируется значительный рост темпов строительства доступного жилья. Уровень спроса на текущий момент немногим опережает предложение, и ожидаемый рост объемов строительства позволить избежать ажиотажа на рынке жилья. Наиболее вероятно, ежегодный рост цен в среднесрочной перспективе будет находиться в пределах инфляционных ожиданий.

По оценкам консультантов MACON Realty Group, в течение 3-4 лет рыночные риски на рынке жилой недвижимости Пензы будут минимальными. Негативные проявления могут касаться лишь темпа роста цен, который будет ограничен описанной выше ситуацией предела потребительских возможностей. Постоянный рост цен на недвижимость при уже высоком текущем уровне неизбежно сужает аудиторию потенциальных клиентов, имеющих возможность приобрести жилье. В результате может сложиться ситуация, когда дальнейший рост цен станет невозможным даже при существенном дефиците жилья.

Скачать обзор в формате PDF можно ниже


Теги: Жилая недвижимость, пенза

Файлы для загрузки



Материалы по теме

Материалы по теме

Материалы по теме