img_87441.jpg MACON Realty Group - консультант сети автоМФК

MACON Realty Group участвует в реализации проекта строительства объектов дорожного сервиса европейского уровня

banner-green-apple-white-2.jpg MACON Realty Group – консультант Green Apple

Green Apple - это более 160 000 кв. м. жилых и коммерческих площадей на территории 20,1 га.

Публикация

Лучшие практики девелопмента. ЖК "Любимый" (Омск)

09.02.2012
ЖК «Любимый»Увеличить

Все 400 с "хвостиком" квартир в омском жилом квартале "Любимый" были проданы в рекордные сроки – за 14 месяцев. Девелопер придумал продавать дешевые и компактные квартиры с полной отделкой и мебелью.

В 3 квартале 2010 года местная компания "Жилстрой" начала возводить комплекс домов различной этажности на ул. Ватутина Кировского административного округа Омска – ЖК "Любимый". Комплекс, рассчитанный на 401 квартиру, состоит из четырех домов (5-9 этажей) общей площадью 16,8 тыс. кв. м. Площадь земельного участка составляет 1,4 га. Проект реализуется совместно с программой Правительства Омской области и участвует в ФЦП "Жилище", что дает ему различные преимущества (выделение подготовленного участка). На сегодня возведены все литеры, объект подготавливают к проверке госкомиссией. Девелопер проекта имеет хорошую репутацию и является узнаваемым игроком рынка жилья Омска. В активе компании имеется несколько построенных и проданных крупных жилых комплексов, а также множество социальных объектов. Сейчас строятся жилые комплексы "Зелёная долина" и "Уютный", несколько проектов готовятся к реализации.

Квартирограмма ЖК "Любимый" предусматривает наличие однокомнатных (47% от их общего количества), двухкомнатных (35%) и трехкомнатных (18%) квартир. Главные особенности данного проекта  - компактные размеры квартир и их отделка. Площадь однокомнатных квартир составляет 21,8 и 33,6 кв. м, двухкомнатных – 34,2-40,0 кв. м, трехкомнатных – 67,1-70,2 кв. м. Все квартиры сдаются полностью готовыми для проживания – они имеют финальную отделку и полную меблировку. В стандартную комплектацию входят обои, ламинат, кухонный гарнитур с мойкой, обеденный стол со стульями, диван, тумба под телевизор с полками, письменный стол с полками, двуспальная кровать с прикроватными тумбами, шкаф-купе, оборудованный раздельный санузел, LCD телевизор, встроенная кухонная плита, стиральная машина, холодильник, вытяжка и домофон. При этом каждый покупатель мог выбрать отделку квартиры из нескольких готовых цветовых схем стен, мебели и кухонного гарнитура. Застройщик обеспечивает 2-летнюю гарантию на всю технику и мебель. Планировки в целом являются удобными для проживания, однако кухонные ниши во всех квартирах не имеют окон.

Качество строительства ЖК "Любимый" находится на приемлемом невысоком уровне. Конструктивный тип зданий – кирпичный. На этаже реализована коридорная система расположения квартир, на каждом этаже расположено по 6-8 квартир. Лифты в домах высотой 5 этажей отсутствуют. Дверь в подъезд – металлопластиковая.

Система продаж квартир ЖК "Любимый" основывалась на активном продвижении данной концепции среди жителей города. Был выпущен каталог стандартной комплектации квартир, в котором приведены подробные характеристики всех элементов квартиры и цветовых схем, а также каталог существующих планировок. В течение года предлагаемая концепция тестировалась среди потенциальных покупателей. Поблизости от расположения проекта, в торговом центре "Континент" было арендовано помещение, в котором разместился шоу-рум. В нем были воссозданы примеры двух квартир (1-комн., 2-комн.) в натуральную величину. Вся необходимая документация и фотоотчет о строительстве размещались на сайте компании. Была разработана запоминающаяся концепция для данного формата квартир (JustFitLife, "Просто начни жить"), что не характерно для других жилых комплексов Омска.

Ввиду позиционирования объекта в эконом-классе, инфраструктура в нем практически отсутствует. Только на первых этажах последней очереди комплекса (дом №4/1 и №4/2) будут предусмотрены коммерческие помещения свободного назначения (7 ед.). Площадь боксов варьируется в пределах 17,5-108,8 кв. м, общая площадь составляет 342,5 кв. м. Организованный паркинг отсутствует.

Анализ местоположения показал, что данный проект с точки зрения жилой недвижимости расположенудачно. Он находится в левобережной части Омска, которая имеет имидж спального района и сосредотачивает практически весь объем нового многоэтажного строительства. Среди других окраинных и спальных районов города это наиболее престижное место для проживания, средний уровень цен на квартиры в котором является относительно высоким. Уровень социально-бытовой инфраструктуры развит слабо, однако в 5-минутной автомобильной доступности находится ТЦ «Мега», «Бауцентр», «Континент» и крупный оптовый рынок. Расстояние до центра Омска, который находится в правобережной части, составляет не более 5 км.

Удельная цена квартир в ЖК "Любимый" по состоянию на 3 квартал 2011 г. (средняя стадия строительства) находилась на уровне 35-36 тыс. руб.за 1 кв. м с учетом полной отделки и меблировки. В течение периода продаж уровень цен возрастал. В начальной стадии (4 квартал 2010 г.) уровень цен составлял 33-34 тыс. руб./кв. м. В течение всего срока строительства и периода продаж удельная цена на квартиры проекта былавыше, чем у объектов-аналогов. Так, средняя цена квартир жилых комплексов на начальной стадии в 4 квартале 2010 г. составляла 27,6 тыс. руб./кв. м (-18%), в 1 квартале 2011 г. квартиры аналогов (ЖК на средней стадии строительства) продавались по 28,5 тыс. руб./кв. м (-19%), во2-3 квартале 2011 г. – по 29 тыс. руб./кв. м (-17%).Необходимо учитывать, что цены квартир объектов-аналогов не включают меблировку и часто отделку.

При относительно высокой удельной цене квартиры в ЖК "Любимый" отличались самым низким на рынке бюджетом покупки, чему способствовала их компактная площадь. Так, минимальный бюджет покупки 1-комн. квартиры составлял в 4 квартале 2010 г. 690 тыс. руб. (в аналогах – 1,08 млн. руб., новостройка на ул. Герцена), в 1 квартале 2011 г. – 721 тыс. руб. (в аналогах – 1,08 млн. руб.), во2-3 квартале 2011 г. – 785 тыс. руб. (в аналогах – 1,09 млн. руб.).В ходе продажвыдавались ипотечные кредитыв крупных банках-партнерах – Сбербанке, ВТБ-24, а также осуществлялось платное бронирование квартир.

Ценовая политика застройщика и уникальный для Омска формат предложения привели к тому, что спрос на квартиры комплекса был близок к ажиотажному.Все квартиры проекта (401 ед.) были проданы в течение 14 месяцев (последняя сделка совершена в сентябре 2011 г.).В среднем, успешные объекты-аналоги в Омске продают около 6-7 квартир в месяц, при этом в рассматриваемом проекте средний темп продаж зафиксирован на уровне 28,6 квартир в месяц. Дополнительным фактором стимулирования спроса являлось то, что некоторая часть квартир была зарезервирована Правительством области для ветеранов и других льготных групп потребителей, которые получили государственную поддержку при покупке квартир в ЖК «Любимый».

Анализ истории развития и продаж ЖК "Любимый" позволяет сделать вывод о том, что ключевыми факторами успеха проекта являлись выгодное расположение, привлекательный с рыночной точки зрения продукт и активная маркетинговая поддержка. Повысить экономическую эффективность проекта позволила низкая себестоимость строительства, достигнутая за счет использования недорогих отделочных материалов для мест общего пользования,невысокой стоимости участка (приобретен на аукционе у Правительства области по цене приблизительно в два раза ниже рыночной), отсутствия лифтов в домах малой этажности.

Другими словами, стратегией девелопера являлось предложение уникального для рынка жилья Омска продукта – квартир эконом-классас полной отделкой и меблировкой по минимальной цене за счет компактных планировок. Подтверждением успешности концепции ЖК является то, что в 2011 году микрорайон "Любимый" победил в конкурсе "Лучший реализованный девелоперский проект на российском рынке недвижимости", организованном Международным инвестиционным форумом по недвижимости PROEstate.

Анализируя возможную себестоимость строительства и предполагаемый объем прибыли, мы пришли к выводу, что проект при невысоких ценах реализации квартир показал положительную экономическую эффективность. При этом норма прибыли, вероятно, составила около12%, что оценивается как невысокий, но приемлемый показатель в жилищном строительстве. Необходимо учесть, что у девелопера была возможность повышения цен реализации квартир, и соответственно, прибыльности проекта, которую он не стал использовать.

Презентацию "Анализ лучших девелоперских проектов в сегменте жилой недвижимости. ЖК "Любимый" можно скачать ниже.


Теги: Жилая недвижимость, Омск

Файлы для загрузки



Материалы по теме

Материалы по теме

Материалы по теме