img_87441.jpg MACON Realty Group - консультант сети автоМФК

MACON Realty Group участвует в реализации проекта строительства объектов дорожного сервиса европейского уровня

baner-sochi-econom.jpg Лучшие практики девелопмента

Строительство ЖК "Остров Мечты" в Сочи совпало с кризисом 2008 г. Своевременная реакция девелопера на кардинальные рыночные изменения помогла сделать проект успешным.

Публикация

Лучшие практики девелопмента. ЖК "Березовый" (Иркутск)

14.12.2011
Жилой комплекс «Березовый» в Иркутске. Вид сверху.Увеличить

В Иркутске спрос на квартиры в жилом комплексе "Березовый" был близок к ажиотажному, несмотря на неудачное расположение проекта и низкое качество строительства. Однако девелопер "выиграл" за счет того, что предложил покупателям небольшие по площади квартиры по минимальной цене.

В середине 2011 года местный застройщик "Норд-вест" начал строительство четвертой очереди ЖК "Березовый". В целом все очереди проекта будут представлять собой крупный комплекс из 115 трехэтажных домов на площади 62 га. В настоящее время 1-3 очереди находятся в завершающей стадии строительства. Девелопер проекта является узнаваемым игроком с хорошей репутацией. В его активе есть несколько крупных построенных и проданных жилых комплексов, концепция которых была аналогична концепции ЖК "Березовый".

Непосредственно 4-ая очередь ЖК "Березовый" представляет собой 14 трехэтажных домов, каждый из которых рассчитан на 20-24 квартиры (всего 356 ед.). Квартирограмма включает в себя только 1-комн. и 2-комн. квартиры минимальных по площади планировок. Диапазон площадей 1-комн. квартир составит 29,9-37 кв. м, площадь 2-комн. квартир – 47,1 кв. м. Отметим, что качество строительства жилых объектов является невысоким. Используемый конструктивный тип (ячеистый блок) характеризуется низкой себестоимостью. Качество фасадных отделочных материалов и отделки мест общего пользования является низким. Площадь подъезда и лестничных клеток ограничена, а квартиры будут сдаваться в эксплуатацию в чистовой отделке.

Паркинг в проекте реализуется в двух типах. Небольшая часть домов будет иметь парковочные места в подземном этаже. Остальные места для стоянки автомобилей будут организованы на придомовой территории. Основная инфраструктура представлена встроено-пристроенными коммерческими помещениями на первых этажах нескольких домов, а также плоскостными сооружениями. Большая площадь проекта привела к необходимости включения в состав инфраструктуры медицинских объектов, школы и дошкольных учреждений. Особенностью состава инфраструктуры является планируемый клуб ветеранов.

"Анализ местоположения показал, что данный проект с точки зрения жилой недвижимости расположен неудачно. Он находится на юго-восточной окраине Иркутска, за пределами городской черты, - поясняет Денис Сериков, заместитель генерального директора MACON Realty Group. - Расстояние до центра города (площадь Кирова) составляет около 11 км. При этом девелопер с начала реализации проекта старался снизить негативные последствия такого расположения. В августе 2011 г. ускоренными темпами была построена асфальтированная современная дорога и закуплено 5 маршрутных автобусов специально для создания маршрута между ЖК "Березовый" и центром Свердловского района. Среди положительных факторов расположения можно отметить высокую экологическую чистоту данного направления, размещение в густом лесном массиве".

Сегодня стоимость квадратного метра в однокомнатных квартирах 4-ой очереди Проекта составляет 32,5 тыс. руб., 2-комнатных - 31,5 тыс. руб. Удельная цена является самой низкой среди аналогов на рынке жилья Иркутска, так как диапазон цен в самых доступных жилых комплексах эконом-класса на начальной стадии строительства составляет 33,5-36 тыс. руб./кв. м. При этом бюджет покупки также самый низкий на рынке, что стало возможным за счет такой минимальной удельной цены и небольшой площади квартир. Например, минимальный бюджет 1-комнатной квартиры составляет 963 тыс. руб. При этом застройщик использует меры ценового стимулирования. Возможна рассрочка платежа до конца строительства (на 12 месяцев), либо оформление ипотечного кредита. ООО "Норд-вест" имеет партнерские отношения с четырьмя крупными банками региона – "Сбербанк", "Уралсиб банк", "Газпромбанк", "Промсвязьбанк".

Ценовая политика застройщика и его репутация привели к тому, что спрос на квартиры комплекса близок к ажиотажному, несмотря на неудачное расположение и низкое качество строительства. В середине строительства 1-3 очередей все квартиры были куплены и в течение 6 месяцев поступали заявки на помещения 4 очереди. Продажи в ней начались 21 октября. По состоянию на 9 ноября было продано около 70% - 250 квартир. Данный уровень спроса является высоким. В среднем успешные объекты-аналоги в Иркутске продают около 8,5 квартир в месяц, при этом в данном Проекте средний темп продаж зафиксирован на уровне 35,7 квартир в месяц (с учетом предпродажного периода в 6 месяцев).

"Анализ истории развития и продаж четвертой очереди ЖК "Березовый" позволяет сделать вывод, что ключевым фактором успеха проекта является предложение квартир минимальной площади при минимальной цене. Данные факторы нивелировали существенные недостатки проекта, связанные с низким качеством строительства и невыгодным расположением. Другими словами, стратегией девелопера являлось создание уникально низкого по цене предложения при минимизации себестоимости строительства. Она была достигнута за счет ряда мероприятий: низкой этажности строительства (не требует проведения экспертиз, что экономит финансовые и временные ресурсы), экономичной технологии строительства, максимизации выхода полезной площади за счет сокращения объемов мест общего пользования, использовании недорогих отделочных материалов. Все это существенно снизило стоимость строительства и цен продаж, что позволило достичь максимальных темпов продаж при сохранении положительной экономической эффективности проекта", - говорит Денис Сериков.

Презентацию "Анализ лучших девелоперских проектов в сегменте жилой недвижимости" можно скачать ниже.


Теги: Жилая недвижимость, Иркутск

Файлы для загрузки



Материалы по теме