irkutsk.jpg MACON Realty Group: концепция для Иркутска

MACON Realty Group разработает концепцию самого масштабного строительного проекта в Иркутской области, реализуемого ЗАО "СибирьЭнергоТрейд", дочерней компанией ОАО "Иркутскэнерго"

img_87441.jpg MACON Realty Group - консультант сети автоМФК

MACON Realty Group участвует в реализации проекта строительства объектов дорожного сервиса европейского уровня

Публикация

Геленджик. Обзор рынка коттеджных поселков. Сентябрь 2011

25.10.2011
Коттеджный поселок «Кедровая роща»Увеличить

Консалтинговая компания MACON Realty Group в октябре 2011 года провела исследование рынка организованных коттеджных поселков Геленджика. Активные строительные работы во всех проектах и постепенный рост количества сделок свидетельствуют о постепенном восстановлении рынка после кризиса.

Анализ предложения
На сегодняшний день в Геленджике введен один коттеджный поселок (КП), шесть строятся и три находятся в стадии проектирования (два из них выставлены целиком на продажу в качестве инвестиционного предложения). В апреле 2010 г. объем предложения расширился за счет проекта "Маяк". За первые 9 мес. 2011 г. строительство новых коттеджных поселков не начиналось.

Ценовая ситуация
На сегодняшний день средняя цена 1 сот. земельных участков в рамках КП Геленджика составляет 1 583 333 руб. Это на 40,7% выше по сравнению с сентябрем 2008 года. Необходимо отметить, что данный прирост в большей степени обеспечен за счет открытия продаж земельных участков (ЗУ) в проекте "Маяк" по цене, превышающей среднее значение на данный тип недвижимости на рынке — от 1,5 до 3 млн. руб. за 1 сот.
 
В 3 квартале 2011 г. цена 1 кв. м в апартаментах в среднем составляла 63 625 руб. (-33,0% по отношению к значению на 09.2008). Отметим, что реальное снижение цен на апартаменты за 3Q2008-3Q2011 было меньшим. В сентябре 2008 г. продажа апартаментов велась только в проекте "Торик" по средней цене 95 000 руб. за 1 кв. м. На сегодняшний день апартаменты реализуются и в "Торике" по средней цене 1 кв. м, равной 80 750 руб. за 1 кв. м, и в "Легенде" по средней цене, равной 46 500 руб. за 1 кв. м.
 
Цена 1 кв. м в таунхаусах составляет 46 774 руб., что на 22,7% ниже показателя на 09.2008. Также как и в апартаментах реальное снижение цен на таунхаусы в течение 3Q2008-3Q2011 было меньшим. В сентябре 2008 г. продажа апартаментов велась только в проекте "Династия" по средней цене 60 500 руб. за квадратный метр. На сегодняшний день помимо "Династии" (средняя цена за "квадрат" - 43 997 руб.) апартаменты реализуются ещё в "Кедровой роще" (средняя цена за "квадрат" - 46 774 руб.).
 
По состоянию на 3 квартал 2011 г. в среднем минимальная цена продажи котеджей на рынке организованных КП Геленджика составляет 15,1 млн. руб. (для корректного определения цены продажи коттеджей из выборки исключены вилы в рамках элитного проекта Апарт-отель "Солнце"). По сравнению со значением на 09.2008 показатель вырос на 11,4%. Это произошло за счет полной реализации коттеджей в проекте "Кедровая Роща" (минимальная цена продажи составила 16,0 млн. руб., что ниже среднерыночного значения) и снижения цен в Green Wood. В последнем минимальный бюджет продажи коттеджа составлял 18,9 млн. руб., сейчас — 17 млн. руб.
 
Анализ спроса
В докризисный период недвижимость в организованных коттеджных поселках Геленджика пользовалась спросом. Данный факт подтверждается долей проданных объектов, которая на начало кризисного периода составляла около 30% (по состоянию на 3 квартал 2011 г.  — 40,6%). 
 
При рассмотрении причин, повлекших за собой колоссальное сокращение объема спроса, необходимо обратить внимание на снижение платежеспособности целевой аудитории и на цели покупки недвижимости в рамках КП. Категория покупателей, которая ранее формировала основной объем спроса (приобретала недвижимость в проектах КП в качестве "летней резиденции" и объекта инвестирования), выбрала выжидательную позицию, отложив свое решение о покупке на неопределенный срок. 
 
Начиная с 2010 г.  активность потенциальных покупателей на рынке жилья Геленджика стала возрастать. Однако наиболее ярко эта тенденция проявилась на рынке многоэтажного жилья, который по сравнению с рынком организованных КП имеет меньший бюджет продажи объектов недвижимости (косвенное свидетельство сохраняющейся сниженной платежеспособности потенциальных покупателей).

Некоторые девелоперы организованных КП Геленджика оперативно отреагировали на данный тренд, снизив цены или предложив покупателям более "дешевые" типы недвижимости. Например, в концепции "Легенды" произошли изменения, заключающиеся во включении в его состав апартаментов. На сегодняшний день ведется строительство входной группы и шести трехэтажных многоквартирных жилых комплексов: пяти, включающих по восемнадцать 1-комн. квартир и одного, включающего двенадцать 2-комн. квартир (итого: 102 квартиры). Их возведение началось в июне 2011 г. и продолжается, как отмечено ранее, по сегодняшний день. За 4 месяца продано 14 апартаментов, что является хорошим показателем. Отметим, что на сегодняшний день цена 1 кв. м апартаментов находится в диапазоне от 38 000 до 55 000 руб. в зависимости от площади и видовых характеристик.
 
Тенденции и перспективы
В Геленджике рынок организованных коттеджных поселков постепенно восстанавливается после кризиса. Данный факт подтверждается активными строительными работами во всех проектах, постепенным наращиванием количества сделок. По нашим оценкам, в таком направлении рынок продолжит развиваться и в краткосрочной перспективе (4Q2011-1Н2012). Однако резкого "всплеска" активности потенциальных покупателей и колоссального роста цен в рассматриваемый период ожидать не стоит.

Скачать обзор рынка в формате PDF можно ниже.


Теги: Геленджик, Жилая малоэтажная недвижимость, Загородная недвижимость, Курортная недвижимость

Файлы для загрузки



Материалы по теме

Материалы по теме

Материалы по теме