img_87441.jpg MACON Realty Group - консультант сети автоМФК

MACON Realty Group участвует в реализации проекта строительства объектов дорожного сервиса европейского уровня

baner-sochi-econom.jpg Лучшие практики девелопмента

Строительство ЖК "Остров Мечты" в Сочи совпало с кризисом 2008 г. Своевременная реакция девелопера на кардинальные рыночные изменения помогла сделать проект успешным.

Публикация

Станут ли дома доходными?

23.12.2009
Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group.Увеличить

О сегменте доходных домов, проблемах, возможностях и перспективах его развития в России рассказывает Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group:

— Доходные дома – одна из наиболее обсуждаемых в последние годы тем, связанных с развитием рынка недвижимости в России. Сразу обозначу, что доходным считается многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи всех квартир в наем.

Идея строительства доходных домов в современной России родилась в умах государственных деятелей. Это понятно, ведь с их развитием связаны надежды на решение жилищного вопроса. Малообеспеченные слои населения, которые не могут приобрести жилье в собственность, смогут жить в арендованных квартирах и жить счастливо. Однако, благие намерения чиновников часто не соответствуют рыночным реалиям, думать об экономической целесообразности решений с точки зрения бизнеса у нас еще не научились.

Является ли идея строительства доходных домой новой? Как известно, новое – это хорошо забытое старое. Данный тип жилья имеет глубокие исторические корни и активно развивался в России еще в начале прошлого столетия. Часто этот аргумент используется в качестве подтверждения правильности выбранной стратегии. Однако, почему доходные дома, востребованные и популярные в царской России, должны пользоваться спросом и в XXI веке? Ответ на этот вопрос не так прост и здесь требуются глубокие исследования. Но на поверхности лежит тот факт, что жилищный фонд в России начала XX века кардинальным образом отличается от существующего ныне. Характерной сегодня квартирной многоэтажной застройки не было, а большие города формировались крупными домовладениями и особняками знати, рассчитанными, как правило, на одну семью. Где же было жить простым служащим, которые стали тянуться в города, если хоромы были положены не каждому? Снять «двушку» в спальном районе тогда было нельзя, да купить в собственность разве, что дворец тысячи на полторы метров. Появление доходных домов стало ответом на возникший и постоянно растущий рыночный спрос и хорошим бизнесом.

Есть ли спрос на квартиры в доходных домах сегодня? Определенно есть. Этот спрос реализуется путем аренды квартир в многоквартирных домах, принадлежащих собственникам-физическим лицам. И этот спрос достаточно объемный. Собственники квартир с удовольствием реагируют на эти потребности: кто-то сдает комнату, кто-то квартиру, оставшуюся в наследство от бабушки. Есть и профессионалы – люди, инвестирующие в недвижимость с целью последующей сдачи ее в аренду. Но это неорганизованные, частные инвестиции и основные требования предъявляются не столько к доходности, сколько к сохранности вложений. У профессиональных девелоперов критерии оценки несколько другие.

Предпочтут ли арендаторы снимать квартиру в доходном, а не обычном доме, если стоимость аренды будет одинаковой? Скорее, да. Для потенциального арендатора жилья важна стабильность и прозрачные условия сделки, уверенность в завтрашнем дне. Кроме того, в разных ситуациях в составе доходного дома могут быть размещены объекты инфраструктуры – прачечные, гладильные, детская комната и т.д. Выгодно это и государству – только потому, что позволяет легализовать рынок аренды жилья и увеличить бюджетные поступления.

Можно сделать вывод о том, что несмотря на существующую конкуренцию с обычными отдельными квартирами спрос на жилье в доходных домах есть. Теперь возникает вопрос, может ли их строительство быть интересно бизнесу? Для этого на одну минуту можно попробовать стать девелопером. У любого строителя есть выбор: построить обычный многоквартирный жилой дом или доходный дом. Пусть полезная площадь и того и другого будет 1 000 кв. м. Первым делом строитель начнет считать свои затраты. После недолгих вычислений он поймет, что они примерно одинаковы: земельный участок понадобится аналогичный, коммуникации те же, строительная себестоимость одинаковая. При средней себестоимости строительства в 30 000 рублей за 1 кв. м. инвестиции составят 30 млн. рублей. Потом настанет время подсчитать доходы.

При возведении обычного дома наш воображаемый строитель начнет продавать квартиры в собственность уже на самом начальном этапе и часть площадей реализует до сдачи объекта в эксплуатацию, а остаток – с учетом кризисных явлений, допустим, еще в течение 2 лет. Предположим, что все квадратные метры будут проданы по цене 43 000 рублей. Таким образом, через 5 лет застройщик получит все вложенные деньги (30 млн. руб.) и всю прибыль (13 млн. руб), которые сможет инвестировать в строительство нового объекта. Если дом не обычный, а доходный, то получить первый доход можно будет только через три года, когда стройка завершится и въедут первые арендаторы.

Когда же можно будет вернуть вложенные деньги? В нашем виртуальном доме будет примерно 25 квартир по 40 квадратных метров (надо отметить, что планировки квартир в доходных домах, как правило, стандартные, а площади – небольшие). Если арендаторы найдутся на все квартиры и они не будут пустовать, а ставка аренды будет равняться 10 000 рублей в месяц, то через год наш строитель заработает 3 млн. рублей (без учета налогов и затрат на управление), а через 10 лет – 30 млн. рублей. Не знаю, нужно ли, но я все же задам вопрос: вам лучше 43 миллиона через 5 лет или 30 миллионов через 13?

Чтобы приблизить рассматриваемую модель к реальности добавим в нее еще один элемент – банковский кредит. Не секрет, что на свои почти никто не строит. При строительстве жилого дома по кредиту наш строитель рассчитается раньше, чем через 5 лет. Тем более, что часть денег, получаемых от дольщиков он может вкладывать в стройку, уменьшая тем самым потребность в кредитных ресурсах. При строительстве доходного дома в самом лучшем случае через 13 лет можно погасить тело кредита и еще лет 7 на выплату процентов (для этого наш воображаемый строитель еще должен найти банк, который готов будет предоставить такой кредит). Конечно, через 20 лет можно расслабиться и на длительный срок превратиться в рантье. Но кого сегодня интересуют такие далекие перспективы?

На самом деле эта упрошенная модель не только для того, чтобы показать, что строительство доходных домов дело совсем не выгодное. Главное, теперь можно понять какие действия или события могут это изменить. Пока это три фактора: расходы, доходы и кредит. Другими словами, чтобы рынок доходных домов развивался нужно, чтобы себестоимость их строительства была ниже, чем жилых домов; уровень доходов выше; кредит более доступный и дешевый.

Естественным образом только в сегменте доходных домов затраты на строительство не могут быть снижены, здесь может помочь только государство. Набор инструментов для этого стандартный – предоставление земельных участков на льготных условиях, обеспечение инженерной инфраструктурой, освобождение от прочих поборов и «повинностей». Но государство не волнует вопрос наличия доходных домов самих по себе, оно хочет сделать жилье более доступным, а для тех, кто не способен его приобрести – сделать более доступной аренду. Снижение расходов инвестора на строительство не уменьшит ставку аренды для населения, а лишь сделает этот бизнес более привлекательным. При этом, данные меры государственной поддержки активно обсуждаются и чуть менее активно реализуются на практике при строительстве обычного жилья, а значит условия опять станут равными и прибыльность доходных домов будет относительно меньшей.

Чтобы дом стал на самом деле доходным, опять на помощь может прийти только государство. Послабления могут касаться системы налогообложения. Но эти меры не смогут кардинально изменить ситуацию и привлечь к строительству игроков рынка. Доступность кредита и более низкую, относительно рыночной, ставку можно обеспечить через государственные банки за счет средств бюджета. Однако, бюджета и так на всех не хватает, конкуренция за эти деньги слишком велика. А главное, зачем государству такой ценой привлекать инвестиции в строительство доходных домов, если ставки аренды для населения останутся рыночными и доступность не увеличиться? Конечно, с увеличением числа доходных домов и предложения квартир к аренде ставка может упасть. Но для этого в течение многих лет нужно финансировать гигантское число проектов в этой сфере. У государства может возникнуть соблазн получить что-то взамен предоставленных льгот и установить ограничение на стоимость аренды. Но в этом случае все вернется на исходные позиции и в привлекательности этого бизнеса ничего не изменится, напротив, добавятся новые риски, связанные с государственным администрированием. Вопрос прямого субсидирования малообеспеченного населения, не способного вносить арендные платежи, также не влияет на привлекательность бизнеса, так как не влияет на уровень его доходов.

Очевидно, напрашивается вывод – государственная поддержка не сможет в сегодняшних условиях стимулировать развитие рынка доходных домов. Более того, такая поддержка не способна обеспечить достижения главной цели – обеспечения малоимущих слоев населения жильем, пусть даже арендным. Все бюджетные расходы и предоставляемые льготы на эти мероприятия будут неэффективными. Главное следствие этого заключается в том, что данную проблему государство может решать только самостоятельно и за свой счет, обеспечивая, таким образом, защиту лишь самых социально незащищенных слоев населения.

Что же на самом деле происходит? Неужели доходные дома – это миф? Нет, ответ как всегда лежит на поверхности. Чтобы понять его, вернемся к нашему воображаемому строителю. Я напомню, что выбирал он между строительством жилого и доходного дома. И в исследуемой модели мы исходили из того, что все построенные квартиры продавались в собственность, а в доходном доме сдавались в аренду. Это вполне соответствует действительности. Обеспеченность жильем населения России составляет около 21 кв.м. на 1 человека. Для примера, этот показатель в Европе составляет в среднем 35-50 кв.м. в зависимости от конкретной страны, в США – существенно больше 50 кв.м.

Другими словами, Россия испытывает колоссальную потребность в жилье, а в последние годы рост спроса на него превышал возможности строительной отрасли его возводить. Отсюда и столь стремительный подъем цен – количество граждан, способных и готовых приобрести жилье в собственность превышало предложение. Базовый принцип экономики – принцип ограниченности ресурсов. Финансовые, интеллектуальные ресурсы, основной капитал всегда будут перераспределятся в пользу более доходных отраслей. Бизнес будет вкладывать средства в строительство жилья и продавать его до тех пор, пока не будет исчерпан основной платежеспособный потенциал. Когда возможности стройкомплекса станут опережать рост числа граждан, способных приобрести жилье в собственность, конкурентная ситуация будет усложняться, цены на него перестанут расти, доходность строительства жилья будет падать, а риски возрастать. Тогда наш строитель вспомнит о доходных домах, внимательно посчитает все заново и поймет, что вариант не так уж и плох. Быть вальяжным рантье, а не рисковать и «биться» за каждый процент прибыли на остроконкурентном рынке, не самая плохая стратегия.

Часто в пользу развития доходных домов приводится тот факт, что в России объем жилья, находящегося в собственности слишком высок по сравнению с развитыми странами, где арендные отношения занимают существенную долю рынка. Большое влияние на это оказала приватизация, проведенная в рамках смены экономических систем. Но нужно видеть главное – нельзя сравнивать Россию, где рынок недвижимости активно развивается лишь последние 10 лет со странами, где жилищный фонд десятилетиями формировался на рыночных принципах. Такие различия только подтверждают сделанные выше выводы – в тех странах, где потенциал экстенсивного роста спроса и цен на жилье исчерпан, начинает активно развиваться арендный рынок, спрос на котором реализуется жителями еще не имеющими возможностей для его покупки, но уже способными вносить арендные платежи.

В России еще очень большая часть населения живет вместе с родителями, бабушками и дедушками, порой по нескольку семей целыми поколениями. И эти люди просто не способны арендовать жилье ни по рыночным ставкам, ни по льготным. Единственное, что должно и способно сделать государство – это обеспечить условия для стабильного и динамичного развития рынка жилищного строительства, установить прозрачные правила игры, устранить коррупционную составляющую и открыть доступ к рынку земельных участков. Когда рост доходов с каждым годом будет существенно увеличивать численность населения способного арендовать себе жилище, возможности строительного комплекса уже должны быть существенно выше спроса на его покупку. Только таким способом можно обеспечить доступность жилья как для приобретения в собственность, так и для его аренды. Управление рынком арендных отношений может осуществляться только посредством рынка жилищного строительства, поскольку первый является производным от последнего. Развитие доходных домов – лишь неизбежный и закономерный этап естественной эволюции рынка. А до тех пор все заявления чиновников о необходимости их сиюминутного развития можно считать глупыми и безответственными, подменяющими решение действительно необходимых и важных для страны задач.

Автор: Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group


Теги: Жилая недвижимость



Материалы по теме