banner-green-apple-white-2.jpg MACON Realty Group – консультант Green Apple

Green Apple - это более 160 000 кв. м. жилых и коммерческих площадей на территории 20,1 га.

villa_nova1.jpg MACON Realty Group - консультант "Вилла Нова"

MACON Realty Group выступила консультантом уникального проекта в г.Михайловск, сочетающего в себе все элементы социальной, коммерческой, инженерной, транспортной инфраструктур.

Публикация

Полгода на "дне"

20.11.2009

Резкий обвал цен на первичном рынке жилой недвижимости Краснодарского края закончился полгода назад. С тех пор средняя стоимость квадратного метра в крупных городах региона практически не снижалась, отклоняясь от установленного уровня на 3-5%. Однако существенного повышения спроса все еще не происходит.

Первым ценового "дна" достиг Краснодар. В апреле 2009 года компания MACON Realty Group сообщила, что существенного снижения цен на строящееся жилье ждать не стоит, рынок вошел в стадию стабилизации. Этим прогнозам суждено было сбыться, с апреля по ноябрь 2009 года цены на первичном рынке Краснодара лишь колебались в пределах 3%. Несколько позже, в летний период, «дна» достигли и рынки других крупных городов Краснодарского края.

Наибольшее падение среднего уровня цен в период кризиса было зафиксировано в Сочи, где квадратный метр сейчас стоит на 35% меньше, чем в сентябре 2008 года – 77 тыс. руб. Таким образом, Сочи уступил пальму первенства по ценам на жилье другому курортному городу – Геленджику. Здесь квадратный метр строящегося жилья стоит 105,5 тыс. руб. За время кризиса цены здесь не только не снизились, но и выросли. Однако, это связано исключительно с тем, что в период кризиса открылись продажи в одном объекте элитного класса, стоимость 1 кв. м в котором оказалась существенно выше среднерыночных значений.

В Краснодаре за время кризиса падение цен составило 16%. Сейчас средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке составляет 42,3 тыс. руб. В объектах эконом-класса данный показатель равен 37 тыс. руб., среднего класса – 42 тыс. руб., бизнес-класса – 47 тыс. руб., а в элитных жилых комплексах – порядка 78 тыс. руб.

Однако, даже несмотря на значительное снижение цен и слухи об улучшении макроэкономической ситуации, спрос на первичном рынке Краснодарского края продолжает оставаться низким. Осенью 2009 года произошло некоторое оживление покупательской активности и квартиры начали продаваться более активно, но отставание темпов продаж от докризисного уровня все еще составляет не менее 60-70%. Потребителей останавливают высокие риски приобретения квартир на первичном рынке и недоступность ипотечного кредитования.

По оценкам MACON Realty Group, общий объем жилья в крае, которое не будет сдано в срок по причине замедления темпов строительства, составляет не менее 2 млн. кв. м. И это только в 4 городах региона – Краснодаре, Сочи. Анапе и Геленджике. Из этого объема около 65% приходится на «замороженные» объекты. В Краснодаре работы не ведутся по 34% проектов на первичном рынке (715 тыс. кв. м), в Сочи – по 25% (355 тыс. кв. м). В других городах региона доля приостановленного жилого строительства сопоставима.

Значительно меньше на рынке появляется и новых проектов. За 10 месяцев этого года в тех же 4 городах Краснодарского края началось строительство новых объектов общей площадью 182 тыс. кв. м. Это на 67% меньше, чем за аналогичный период 2008 года. И если на Краснодар приходится порядка 70% всех новых строек, то в Сочи жилые проекты, за последние 10 месяцев, на рынок практически не выходили.

При этом порядка 90% появляющихся на рынке объектов относятся к эконом- и среднему классу. Лишь в Геленджике в 2009 году появился один объект элитного класса, остальные новостройки относятся к «низким» ценовым сегментам.

Таким образом, девелоперы адаптируют свои объекты к требованиям спроса, который сейчас существует только в самом низком ценовом сегменте. Вторым требованием потребителей является высокая степень готовности объекта. Покупка квартиры в таком доме характеризуется значительно меньшими рисками, а в кризис этот фактор выходит на первый план.

Цены на первичном рынке недвижимости Краснодарского края больше снижаться не будут. Как уже было сказано выше, ценовое «дно» было достигнуто еще весной 2009 года, с тех пор значительного падения цен ни в одном городе отмечено не было. Величина стоимости квадратного метра продолжит колебаться в пределах установившейся отметки на протяжении следующих нескольких месяцев.

Для девелоперов это является хорошим сигналом, поскольку дальнейшее снижение цен означало бы приближение вплотную к порогу себестоимости. Позитивную роль играет и уменьшающаяся конкуренция, вызванная низкими темпами нового строительства. Однако, спрос на жилье будет восстанавливаться достаточно медленными темпами. Это значит, что в 2010 году тотального дефицита на рынка жилой недвижимости не будет, а следовательно не стоит ждать и быстрого роста цен.

По мнению аналитиков MACON Realty Group, в 2010 году наибольшим спросом будут пользоваться только самые дешевые предложения: квартиры эконом-класса по цене 30-35 тыс. руб. за 1 кв. м, среднего класса – 35-40 тыс. руб. за 1 кв. м. При этом, чем ближе данные объекты будут к завершающим стадиям строительства, тем больше покупателей будет стремиться их приобрести.

Автор: Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании Macon Realty Group 


Теги: Жилая недвижимость, Краснодар



Материалы по теме

Материалы по теме

Материалы по теме