baner-sochi-econom.jpg Лучшие практики девелопмента

Строительство ЖК "Остров Мечты" в Сочи совпало с кризисом 2008 г. Своевременная реакция девелопера на кардинальные рыночные изменения помогла сделать проект успешным.

irkutsk.jpg MACON Realty Group: концепция для Иркутска

MACON Realty Group разработает концепцию самого масштабного строительного проекта в Иркутской области, реализуемого ЗАО "СибирьЭнергоТрейд", дочерней компанией ОАО "Иркутскэнерго"

Публикация

Малоэтажное побережье

10.11.2009

О текущем положении дел на рынке коттеджной недвижимости Черноморского побережья и перспективах его развития журналу "СалонЪ Недвижимости" рассказал Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group:

— Азово-Черноморское побережье – это единственный теплый пляжный курорт на территории России. Ежегодно регион посещают более 15 млн. туристов, что делает его привлекательным для инвестиций во все сферы экономики, и в первую очередь – в курортно-туристический комплекс. Города региона ежегодно заключают инвестиционные соглашения с крупными российскими и зарубежными компаниями на десятки миллиардов долларов. Существенная часть этих средств предназначена для реализации проектов в сфере жилой недвижимости.

В последние годы первичный рынок Азово-Черноморского побережья развивается активными темпами. С 2000 года ежегодный объем ввода увеличился в 5 раз и в 2008 году составил практически 1 млн. кв. м. При этом 99% вводимых объектов – это многоэтажные жилые комплексы. А в сегменте коттеджной недвижимости с начала нового тысячелетия было введено лишь 5 объектов общей площадью около 60 тыс. кв. м.

Девелоперы значительно больше внимания уделяли сегменту многоэтажного жилья ввиду значительно большей рентабельности таких проектов. В последние годы спрос на рынке был настолько высок, что квартиры практически в любых объектах распродавались еще на начальных этапах строительства. Девелоперы добра от добра не искали и продолжали «штамповать» высокорентабельные новостройки, не обращая внимания на другие сегменты недвижимости. Коттеджные поселки не интересовали их, в первую очередь, по причине высокой себестоимости строительства.

Земельный фонд узкой линии Азово-Черноморского побережья очень ограничен. Рельеф региона сложен, а площадь незанятых территорий стремительно тает. Особенно остро вопрос стоит в крупных городах региона и ближайших пригородах, где до кризиса сотка земли росла на 50-100% в год. При такой стоимости девелоперам значительно выгоднее «посадить» на тот же участок 20-этажный жилой комплекс на 200 квартир, нежели десяток коттеджей, пусть и очень дорогих.

Если же рассматривать строительство таких объектов далеко за пределами крупных городов, где земля дешевле, то себестоимость все равно остается высокой. Это связано уже с затратами на подведение отсутствующих транспортных и инженерных коммуникаций. Особенно остро вопрос стоит с последними. Во многих районах газ, электричество и телефонные линии все еще отсутствуют, в других – не имеют достаточной емкости. А обеспечение всеми этими благами цивилизации за свой счет – прямой путь к отрицательным экономическим показателям проектов.

Поэтому до последнего времени рынок коттеджной недвижимости Азово-Черноморского побережья не развивался. Однако в последнее время девелоперы стали все большее внимание уделять такому популярному во всем курортном мире сегменту, как коттеджные поселки.

Помимо единственного недостатка в виде высокой себестоимости, он имеет и очевидное преимущество – отсутствие конкуренции. Спрос на прибрежные коттеджи существовал всегда, но удовлетворен мог быть только за счет частного фонда - сомнительного качества и не самого удачного расположения. Поэтому идея о строительстве крупных объектов, обладающих развитой инфраструктурой, удачными архитектурно-планировочными решениями, круглосуточной охраной и т.д., привлекла внимание застройщиков. Кроме того, было понятно что пока конкуренции никакой нет, можно обслуживать только самый обеспеченный сегмент потребителей, и продавать объекты по максимально возможным ценам.

Обзор рынка
В 2007-2008 гг. начался этап активного развития рынка коттеджной недвижимости Азово-Черноморского побережья. После объявления Сочи столицей Олимпиады-2014 к региону был прикован повышенный интерес, в том числе и в сегменте малоэтажной недвижимости. По нашим подсчетам, с тех пор было заявлено более 50 проектов разного масштаба и класса. Некоторые – как самостоятельные объекты, другие в составе крупных рекреационных комплексов, одни – в пределах городов, другие в относительной отдаленности. Выходили и проекты коттеджных поселков, и комплексы таунхаусов, и виллы и шале – вообщем полный спектр предложения на самый требовательный вкус и разной толщины кошелек.

В стадию реализации успели войти 25 проектов, общая площадь которых составляет порядка 300 тыс. кв. м. Это в 5 раз больше чем существует сейчас. Сейчас все проекты строятся и лишь некоторые из них частично сданы.

Почти весь объем строительства аккумулирован на Черноморском побережье. В Геленджике строится 42%, в Сочи – 23,2%, в Туапсе – 15,3%. Девелоперская активность на Азовском побережье (Темрюк, Ейск), несмотря на отсутствие проблемы со свободными земельными участками, крайне низка. Здесь возводится лишь 1,1% общего объема строительства в сегменте малоэтажного строительства.

Причина такого отставания от Черноморского побережья – низкий уровень развития курортов региона. Курортная инфраструктура здесь неразвита, транспортная доступность также значительно отстает, все это затрудняет привлечение в регион отдыхающих, и, как следствие, его слабую инвестиционную привлекательность. По нашим оценкам Азовское побережье отстает в своем развитии от Черноморского на 5-10 лет, поэтому здесь всплеска инвестиционной активности не стоит ожидать раньше 2013-2015 гг.

В большинстве коттеджных поселков региона число домовладений не превышает 25-30. Исключением является Геленджикский район, где реализуются такие крупные проекты как «Гелиос» (117 ед.), «Кедровая Роща» (119 ед.), «Торик» (196 ед.). Помимо них на Азово-Черноморском побережье можно выделить лишь два крупных КП – «Резиденция Солнца» в Туапсе (136 ед.) и «Прохоровка» в Новороссийске (232 ед.).

Более «мелкие» проекты составляют больше 75% рынка. Это обусловлено уже обозначенным выше дефицитом земельных участков (больше 70-100 Га) в регионе. Кроме того, большинство девелоперов представляют из себя небольшие местные компании, для которых крупный проект – это неподъемная ноша ввиду отсутствия опыта и средств на его реализацию.

Самыми востребованными типами домовладений в рамках строящихся объектов являются коттеджи и таунхаусы, которым принадлежат более 73% в общем объеме. Средняя площадь одного коттеджа составляет порядка 400 кв. м, таунхауса – 200 кв. м. Эти цифры наглядно демонстрируют тот низкий уровень развития рынка, который существует сейчас.

Дело в том, что коттедж площадью 400 кв. м – это очень большой объект с точки зрения потребителя. Проводимые нами исследования показывают, что наибольший спрос сосредоточен в сегменте коттеджей площадью 150-250 кв. м. Это та площадь домовладения, которая считалась оптимальной до кризиса. А сейчас она уменьшилась еще на 50% и составляет порядка 100-150 кв. м. Такое предложение на рынке просто отсутствует.

Пока реализованных проектов коттеджной недвижимости в регионе практически не было, девелоперы буквально «на ощупь» разрабатывали концепции своих объектов. Зачастую они не обращались к консультантам и экспертам, доверяя собственному чутью и опыту. Оказалось, что зря. Потому что если бы проекты больше удовлетворяли требованиям рынка, их удалось бы продать быстрее, и сделки совершались бы даже в период кризиса. Сейчас же их практически нет.

Спрос, по нашим оценкам, упал более чем на 80%. Единичные сделки имеют место в самых удачных проектах, хорошим примером является КП «Горки-11» в Сочи. Инвесторы, ранее составлявшие 35% в общем объеме спроса, рынок покинули, а покупатели, рассматривающие коттедж в качестве «летней резиденции» (55% до кризиса), заняли выжидательную позицию. Лишь 10% объектов малоэтажной недвижимости на побережье приобретается для постоянного проживания, но и в этом сегменте кризис уменьшил количество сделок.

Реакцией девелоперов стало значительное снижение цен. В среднем по рынку оно составляет порядка 30% относительно докризисного периода. В некоторых объектах стоимость домовладения упала на 40% и более. Сейчас на Азово-Черноморском побережье коттедж в строящемся поселке стоит, в среднем, 33,5 млн. руб., а таунхаус – 15 млн. руб. Самые экономичные предложения сосредоточены в Анапе, Новороссийске и городах Азовского побережья. Наиболее высокие цены – в самых инвестиционно привлекательных регионах – Сочи и Геленджике.

Снижение цен для многих не стало спасением, домовладения в их объектах так и не начали продаваться. Тогда застройщики вынуждены были предпринять более радикальные меры. Такие проекты как «Лоо Лэнд» и «Зеленый Город» (Сочинский район) были выставлены на продажу возможному инвестору на этапе готового проекта с земельным участком. В ряде проектов, где изначально предполагался подряд, стала вестись реализация не только домовладений, но и земельных участков без обязательного подряда. К их числу относятся КП «Кедровая Роща» и «Green Wood»,  в которых по данной схеме на сегодняшний день можно приобрести ЗУ по стоимости 1,0 и 1,5 млн. руб. за сотку соответственно. Такая практика (реализация ЗУ без обязательного подряда в рамках КП) имеет широкое распространение в крупных городах России, Москве или Санкт-Петербурге, но является уникальной не только для Азово-Черноморского побережья, но и ЮФО в целом.

Выводы
Большая часть (40-60%) домовладений в строящихся коттеджных поселках Азово-Черноморского побережья, находящихся на финальных стадиях, уже реализована. К их числу можно отнести КП «Орхидея-Парк», «Сосновый Бор» (Сочи), «Резиденция Солнца» (Туапсе) и другие. Девелоперы таких объектов в меньшей степени зависят от банковских кредитов и с высокой долей вероятности вовремя достроят свои проекты. По нашим оценкам, в 2009-2010 гг. в эксплуатацию будет сдано более 200 тыс. кв. м. малоэтажной недвижимости.

Первый этап развития рынка будет преодолен. В регионе Азово-Черноморского побережья появится множество проектов, на основании которых участники рынка смогут принимать решения. Девелоперы и инвесторы – о строительстве новых коттеджных поселков, а покупатели – о целесообразности приобретения, «для себя» или в целях инвестирования. Рынок из «недоразвитого» превратится в стабильно развивающийся. И здесь многое будет зависеть от поведения застройщиков. Если они будут стремиться получать прибыль от своих объектов, им придется большее внимание уделять потребностям рынка и концепциям своих объектов: типам и площадям домовладений, составу инфраструктуры, ценам и т.д.

При выполнении этого условия, в долгосрочной перспективе рынок имеет большой потенциал роста. Причем развитие будет разниться от региона к региону. Сочи продолжит оставаться самым дорогим городом побережья, здесь, ввиду недостатка земли, будут появляться небольшие элитные коттеджные поселки. В Геленджике, Анапе и Туапсе возможно строительство объектов большей площади, которые будут характеризоваться средним уровнем цен, а помимо коттеджей часто будут встречаться и таунхаусы. В остальных городах региона (Новороссийск, Темрюк, Ейск и т.д.) будут появляться самые крупные проекты минимальной стоимости и самого низкого класса. Однако развитие рынков этих городов произойдет значительно позже.

Если же говорить о краткосрочных перспективах, то они следующие. Учитывая высокую стадию готовности большинства объектов и долю проданных домовладений, скоро на рынке появится много предложений в уже сданных в эксплуатацию коттеджных поселках. Поскольку оживления спроса в ближайшее время не предвидится, девелоперы будут вынуждены пойти на дополнительное снижение цен в них. В среднем по рынку оно составит еще как минимум 10%.

А в 2013-2014 гг. мы прогнозируем новый скачек цен. Связан он с тем, что в этот период на рынке будет присутствовать очень сжатый объем предложения. Почти все объекты, находящиеся сейчас на начальных стадиях строительства, заморожены. Возобновление работ по ним возможно не ранее 2010 года. Деятельность по запланированным объектам также не ведется, из «бумажной» стадии в стадию реализации они перейдут не раньше 2011-2012 гг. А по окончании кризиса многие из непроданных домовладений в сдаваемых сейчас проектах будут раскуплены.

Это позволит девелоперам всех строящихся объектов взвинчивать цены. Что, в свою очередь, снова привлечет инвесторов, которые будут создавать дополнительный спрос. В ответ на это девелоперы будут выходить на рынок с новыми проектами коттеджных поселков. То есть повторится сценарий 2007-2008 гг. когда рынок только начинал развиваться. Единственным отличием станут степени информированности потребителей (они уже будут видеть примеры построенных проектов) и осторожности застройщиков (концепции станут более адаптированными под нужды клиентов). И если первые будут удовлетворены действиями вторых, рынок продолжит активно развиваться, а цены – ежегодно расти.

Автор: Илья Володько, генеральный директор MACON Realty Group
Материал подготовлен специально для журнала "СалонЪ Недвижимости"

Источник: "СалонЪ Недвижимости".
Теги: Азово-Черноморское побережье, Анапа, Геленджик, Жилая малоэтажная недвижимость, Курортная недвижимость, Сочи, Туапсе



Материалы по теме

Материалы по теме

Материалы по теме