villa_nova1.jpg MACON Realty Group - консультант "Вилла Нова"

MACON Realty Group выступила консультантом уникального проекта в г.Михайловск, сочетающего в себе все элементы социальной, коммерческой, инженерной, транспортной инфраструктур.

banner-green-apple-white-2.jpg MACON Realty Group – консультант Green Apple

Green Apple - это более 160 000 кв. м. жилых и коммерческих площадей на территории 20,1 га.

Публикация

Что предпринимают девелоперы в условиях падения спроса и снижения цен

02.06.2009
Кризис негативно сказался на всех игроках рынка недвижимости. Фото с сайта asxo.ruУвеличить

Кризис негативно сказался на всех игроках рынка недвижимости: московских девелоперах и застройщиках в регионах, крупных компаниях и индивидуальных предпринимателях, строителях жилья, офисов, складов, торговых центров. Через полгода сомнений не осталось – ждать окончания кризиса бесполезно, нужно учиться жить и зарабатывать в новых экономических условиях.

До наступления кризиса только незначительное число российских девелоперов работало на собственные средства. Строительство коммерческой недвижимости финансировалось в основном за счет средств банков и инвестиционных фондов, а жилой – банков и дольщиков. Сегодня большинство банковских организаций считают строительство  сверхрисковым сектором экономики. Если кредит все же удается получить, то только под высокий процент, который делает бессмысленным любой, даже самый интересный и востребованный проект. Другими словами, первая проблема, с которой столкнулись девелоперы – это дефицит ликвидности. Вторая проблема – резкое падение спроса в результате снижения платежеспособности населения. У людей стало меньше денег на покупку жилья, они все реже посещают торговые центры. Компании сокращают площади, арендуемые под офисы. Чтобы справиться с негативными последствиями кризиса, девелоперы начали уменьшать цены на недвижимость и ставки на аренду.

Жилая недвижимость
Активный рост доходов населения России в последние годы обеспечил бурное развитие жилищного сектора. Объемы ввода жилой недвижимости ежегодно росли на 16-18%, а абсолютный показатель в 2008 году достиг 64 млн м2. Кризис изменил ситуацию. Застройщикам не только стали недоступны банковские кредиты, они также лишились второго важного источника денег – дольщиков, большинство из которых отказались от приобретения жилья в ближайшей перспективе.

В большей степени от кризиса пострадали наиболее развитые рынки в экономически активных регионах (Волгоград, Екатеринбург, Краснодар, Красноярск, Москва и Московской область, Нижний Новгород, Пермь, Самара, Санкт-Петербург). Высокий уровень жизни стимулировал спрос на жилье. Цены росли, становясь значительно выше себестоимости: в Москве, Санкт-Петербурге – на 100-150%, в других регионах – на 40-60%. Рост цен, в свою очередь, привлекал в отрасль все больше частных инвесторов, желающих заработать. Банки предлагали выгодные условия ипотечного кредитования, наращивая свой кредитный портфель. Девелоперы, стараясь удовлетворить ажиотажный спрос населения, увеличивали объемы строительства.

С началом кризиса спрос многократно упал, в то время как объемы строящегося жилья первое время оставались очень большими. В результате за прошедшее с момента начала кризиса время средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке снизилась в среднем по России  на 13% и составляет около 44 тыс. руб. В большинстве регионов цены пока не достигли дна и будут продолжать снижаться – в среднем еще на 3-5% к лету 2009 года.

Негативные последствия ситуации на финансовом рынке ощутили на себе и менее развитые регионы, не отличавшиеся особой привлекательностью для инвестиций и до кризиса. Доходы населения, и без того небольшие, сегодня заметно сократились, что повлекло за собой падение платежеспособного спроса на жилую недвижимость, и без того находившегося на низкой отметке. Реакция девелоперов на сложившуюся ситуацию в этих регионах не отличается оригинальностью – они стали снижать цены (и так близкие к себестоимости). Правда, здесь снижение редко достигает отметки в 5-7%.

На вторичном рынке жилой недвижимости сложилась более благоприятная ситуация, чем на первичном. Цены снижаются не столь стремительно. Вторичный рынок пользуется  бОльшим доверием потребителей, поскольку риски при покупке квартир заметно ниже – нет нужды гадать, достроится ли жилой комплекс в нужные сроки. Средняя стоимость жилья на вторичном рынке по России составляет около 46 тыс. руб. за 1 м2. (с учетом того, что за прошедшее полугодие цены в большинстве городов снизились на 3–7%).

Возможности для  развития сектора жилой недвижимости
Первая антикризисная мера девелоперов – снижение цен – оказалась неэффективной, поскольку кризис оказался более затяжным, чем предполагалось. Сегодня они пытаются приспособиться к новым реалиям. На рынке появились девелоперы, которые начинают строительство самого дешевого жилья эконом-класса и очень небольших площадей, так называемые современные хрущевки. На лестничной площадке может располагаться 8-10 квартир-студий площадью 20-30 м2), продаваемых с отделкой. Такие квартиры можно приобрести на 30-35% дешевле стандартных однокомнатных квартир эконом-класса. В  условиях падающей платежеспособности такое жилье начинает пользоваться спросом по всей стране: массовое строительство домов с такими квартирами начинается во Владивостоке, Краснодаре, Санкт-Петербурге и др. городах.

Замечу, что первоначально часть из них планировали как стандартные многоквартирные дома. Но в связи с кризисом концепция была изменена. Девелоперы не остаются в накладе: несмотря на то, что общий бюджет покупки квартиры является очень низким, цена квадратного метра в таких объектах обычно выше среднерыночной на 10-15%. Сейчас есть все основания говорить, что будущее рынка недвижимости в кризисный период – именно за такими объектами. Однако стоит учесть и тот факт, что «хрущевки» и в советские времена являлись жильем для малообеспеченных слоев граждан и социальная престижность таких домов в перспективе представляется сомнительной. Пока они выполняют свою роль, но как только кризис прекратится, девелоперам придется идти на значительное снижение цен, чтобы продолжать продавать квартиры минимальной площади.

Коммерческая недвижимость
В последние годы рынок коммерческой недвижимости рос на 10-15% в год. Товарооборот ежегодно увеличивался, что стимулировало развитие торговли, а за ней – и складской недвижимости. Растущие доходы бизнеса диктовали спрос на новые, более качественные офисные площади, рост благосостояния населения повышал потребность в качественных гостиничных и курортных объектах. Сегодня арендные ставки на коммерческую недвижимость уже упали в зависимости от региона на 20-30%.

Рынок складской недвижимости вошел в рецессию сразу вслед за торговым сектором. Ритэйл, их основной клиент, в условиях сокращения продаж вынужден сокращать и арендуемые складские площади. В плачевном состоянии находится и сектор производства – второй по величине арендатор складских помещений. Поэтому в условиях сокращающегося спроса арендные ставки на площади в логистических парках также падают. В Москве падение достигает 25-50% (до кризиса они были очень сильно переоценены), в других регионах – до 40%.

Возможности для  развития сектора коммерческой недвижимости
Главной антикризисной мерой стало замораживание проектов. В первую очередь «заморозке» подверглись проекты, находящиеся в «бумажной» стадии, половина из них сегодня выставляются на продажу. Так девелоперы изыскивают средства на финансирование уже строящихся объектов. Продать проект в «бумажной» стадии можно гораздо быстрее, чем строящийся (это связано это с тем, что по подобным проектам предполагается гораздо больший дисконт).

У девелоперов в сегменте коммерческой недвижимости есть только один путь к выживанию – перераспределение средств между своими объектами. Если раньше, в период подъема, потребителями было востребовано практически все, что строилось, то теперь времена изменились. Следует серьезно пересмотреть свой проектный портфель и выбрать в нем только наиболее удачные проекты, преимущественно, находящиеся на поздних стадиях строительства. От реализации остальных проектов придется отказаться. А денежный поток, который будет генерироваться этими объектами в будущем, поможет продолжить строительство временно приостановленных объектов.

Посткризисные перспективы рынка недвижимости
Сейчас на одного жителя страны приходится порядка 22 м2 жилых площадей. В развитых странах Европы и Северной Америки этот показатель выше более, чем в два раза. Кроме того, ежегодные темпы ввода жилья, которые в последние годы повышались и в 2008 году достигли максимального уровня, не могут считаться достаточными. Мы только приблизились к тем темпам, которые были отмечены в советское время, однако еще тогда они считались низкими.

Сектор коммерческой недвижимости также имеет очень высокий потенциал. Показательный критерий развития рынка коммерческой недвижимости – объем торговых площадей на 1000 человек. Наибольшие показатели обеспеченности в России наблюдаются в Екатеринбурге, Краснодаре, Москве и Санкт-Петербурге – более 600 м2 торговых площадей на 1000 человек. Эти рынки уже достигли порога локального насыщения, и в будущем будут развиваться менее активно, в основном за счет новых форматов и усиления конкуренции в старых. Вдвое ниже показатель насыщенности в Красноярске, Нижнем Новгороде и Ростове-на-Дону. Здесь только начали строиться современные торговые центры. Развитие рынка недвижимости в этих городах связано с продолжением строительства качественных торговых, офисных, складских объектов.

Конечно, в период кризиса импульс к росту дан не будет, однако по его окончании, девелоперам нужно быть готовым к новому всплеску спроса на рынке. А значит, уже сейчас необходимо очень тщательно отслеживать все события, на нем происходящие, и выстраивать стратегию своей работы максимально адаптированную к ситуации. Кроме того, сейчас самое время задуматься о том, что делать с замороженными проектами и еще раз внимательно пересмотреть их концепции.

Автор: Илья Володько, специально для журнала "Генеральный директор" (Май 2009)

Источник: Журнал "Генеральный директор".
Теги: Жилая недвижимость, Коммерческая недвижимость



Материалы по теме