villa_nova1.jpg MACON Realty Group - консультант "Вилла Нова"

MACON Realty Group выступила консультантом уникального проекта в г.Михайловск, сочетающего в себе все элементы социальной, коммерческой, инженерной, транспортной инфраструктур.

baner-sochi-econom.jpg Лучшие практики девелопмента

Строительство ЖК "Остров Мечты" в Сочи совпало с кризисом 2008 г. Своевременная реакция девелопера на кардинальные рыночные изменения помогла сделать проект успешным.

Публикация

Российский девелопмент: перестройка и новое мышление

23.04.2009
Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group.Увеличить

В 1988 году в СССР вышла книга Михаила Горбачева "Перестройка и новое мышление" - размышления о перестройке, о проблемах, которые встали перед страной, о масштабах перемен, о сложности, ответственности и неповторимости нашего времени. Оставив без внимания содержательную часть, скажу, что заглавие книги и суть поставленных вопросов сегодня как-никогда актуальны для большей части российских девелоперов.

В том, что перестройка необходима, уже осознали все участники строительного рынка. Более того, первый шаг уже сделан. Портфели проектов серьезно подкорректированы кризисом: часть "заморожена" и отложена до "лучших времен", от других решили просто отказаться. Какими принципами руководствовались девелоперы? Выбора не было и долго думать не пришлось. Вне зависимости от спроса и рыночных перспектив "право на жизнь", получили только те объекты, которые находились на высокой стадии готовности и в которые уже было вложено достаточно финансовых ресурсов.

Проекты в "бумажной" стадии, опять таки, вне зависимости от их рыночной целесообразности, оказались на "задворках". В нынешних условиях назвать эти шаги неправильными, конечно, нельзя. Но все это как нельзя лучше иллюстрирует конъюнктурный, спекулятивный подход к развитию девелоперского бизнеса, заложниками которого и оказались все участники рынка.

Фатальный девелопмент
В чем заключается конъюнктурный подход? Долгое время в его основе было ощущение того, что все, что будет построено – обязательно будет продаваться или сдаваться в аренду, и в полном объеме. Эмпирическим путем такие ощущения получали статус "фактов", что только укрепляло верность выбранному пути. Все маркетинговые обоснования, расчеты и выкладки были не источником знаний, а скорее формальным обоснованием, оправдывающим собственные ощущения и эмоции. Программы развития многих компаний часто формулировались так: за 10 лет построить по одному ТРЦ в каждом городе с численностью населения свыше 500 тыс. чел. (к слову, таких городов около 40), многие девелоперы "средней руки" ставили целью своего развития строительство в кротчайшие сроки не менее одного, а то и двух миллионов квадратных метров жилья. Не правда ли, что все это больше напоминает не стратегии развития бизнеса, а еще не всеми забытые лозунги советского прошлого: к 2000 году каждой семье по собственной квартире?

Желание как можно быстрее поглотить ненасыщенный рынок - правильное. Вопрос в том, как эти лозунги воплощать в жизнь? О стратегии и тактике девелоперы, по-моему, думали ровно столько же как и в советские времена.

Почему все так получилось? Трудно не согласиться с тем, что соблазн не тратить время, деньги и собственные силы на то, чтобы детально продумывать и разрабатывать стратегию и тактику развития бизнеса на долгие годы вперед, учитывающие все риски, в то время когда даже состоятельные пенсионеры приобретали жилье на стадии строительства и, продавая его через полгода, зарабатывали на этом приличную прибавку к пенсии, очень велик. Кроме этого, долгое время рынок не поддавался никаким прогнозам. Зарубежные примеры, как оказалось, не всегда легко переносятся на российскую почву, а серьезно и глубоко заниматься изучением российской действительности никто не решался. Оптимизм и вера в светлое будущее обусловили легкий налет фатализма у российских девелоперов. При этом он проявляется не только в стратегических, но и операционных вопросах. На мой вопрос, какова будет себестоимость строительства, 80% девелоперов отвечают, что они совершенно точно не могут этого знать до окончания строительства.

Однако, очень многие девелоперы, увлекшись гонкой за квадратными метрами, не заметили очень важных изменений. Самое главное из них заключается в том, что трансформация квадратных метров в прибыль уже не всегда происходит в автоматическом режиме. Это первый признак того, что господствовавший и даже часто действенный спекулятивный (можно использовать менее "обидное" - конъюнктурный)  подход, наконец, должен смениться на стратегический. При этом мировой финансовый кризис – лишь катализатор этого процесса, подтвердивший очевидное: эпоха "фатального девелопмента" рано или поздно должна была закончиться.

Конец "большой игры"
До начала мирового финансового кризиса все дружно и надо отметить очень красиво «играли» свои роли: девелоперы по достаточно высоким ценам "сметали" земельные участки, консультанты (преимущественно западные) очень уверено и аргументировано обосновывали интуитивные концепции, банки с не меньшим рвением их финансировали. И если в США, где безрисковых активов почти не осталось, участники рынка уже сознательно шли на риск, то в России они пока серьезно и не оценивались.

И здесь справедливо заметить, что через некоторое время, столкнувшись с первыми сложностями, многие консультанты получили бы вотум недоверия и оказались бы в ситуации аналогичной той, в которой сейчас находятся международные рейтинговые агентства. А ситуация у них незавидная: их обвиняют в некомпетентности, ангажированности, приоритете коммерческих отношений в ущерб качеству своих прогнозов, оценок и рейтингов.

До сегодняшнего дня не было времени заметить, что российский рынок недвижимости уже можно обоснованно прогнозировать и на этих прогнозах строить долгосрочные планы. Ряд региональных рынков уже могут служить примерами для выработки моделей поведения, в некоторых из них ситуация близка к насыщению. Переход к новому, стратегическому мышлению не только необходим, но и возможен.

Мысли глобально, действуй локально
В чем заключается стратегическое мышление? Все банально и просто: нужно расширить горизонт планирования, формируя новое видение. По сути, это означает формирование целостного и очень детального понимания рынка и актуальных процессов, которые на нем происходят, обоснованное прогнозирование будущих событий. Главное изменение будет касаться того, что все, что ранее делалось достаточно формально, наконец, наполнится реальным содержанием. Многие фатальные события смогут стать прогнозируемыми и даже управляемыми девелоперским сознанием. Этот, на первый взгляд, совершенно элементарный подход позволит принести ощутимые выгоды.

Самое главное его преимущество заключается в том, что он способен помочь избежать или хотя бы минимизировать последствия будущего кризиса – кризиса «перенасыщения». Не для кого не секрет, что нынешний кризис – финансовый, а первый кризис рынка недвижимости, связанный с перенасыщением отдельных его сегментов, еще не наступил. Отказ от конъюнктурного подхода поможет предотвратить состояние перепроизводства. Это означает, что на рынке не будет потрясений, потребители не будут ждать обвальных падений цен и сдерживать спрос. Проекты будут менее рискованными и более предсказуемыми. Стабильный бизнес, пусть и с меньшей рентабельностью, всегда привлечет гораздо больше инвестиций. Переход к профессиональному и цивилизованному девелопменту – залог формирования устойчивой системы саморазвития российского строительного рынка. Не нужно забывать, что после окончания острой фазы финансового кризиса России еще предстоит жесткая конкурентная борьба за глобальные инвестиции.

Стабильность и стратегическое видение открывают новые рынки. Через новую парадигму ценностей некоторые рынки становятся более привлекательными, чем раньше. Новые подходы позволяют оценить долгосрочные дивиденды от проектов, которые нередко оказываются куда более значимыми, чем сегодняшние. Сегодня мало кто помнит о том, что помимо пятизвездочных отелей есть еще и трехзвездочные (и они не менее востребованы), есть очень перспективный сегмент рекреационной недвижимости, есть свободные и привлекательные рынки в малых городах России и многие другие. Я не говорю, про узконаправленные и специализированные сегменты, вроде многофункциональных комплексов при крупных транспортных узлах (железнодорожных вокзалов, аэропортах, крупных магистралях). В результате освоения новых рынков растут объемы строительства, формируются новые ниши для девелоперов, генерируется спрос.

Стратегический девелопмент призван заполнить вакуум видения, который сложился сейчас у многих девелоперов. Пытаясь "спасти" реализуемые проекты, еще почти никто не осознал, что делать дальше и как использовать возникшие возможности. Чем ждать мифическое "дно", которое мало кто заметит, лучше уже искать и анализировать новые рынки, договариваться о выкупе земельных участков и проектов в перспективных регионах. Некоторые так и делают. Только интересно понять, что лежит в основе логики этих решений: интуиция, "рисующая" очередные "замки" или стратегия, основанная на качественной оценке рисков?

Трудности перевода
Развитие рынка недвижимости, как правило, происходит эволюционно. Усиление конкурентной борьбы рано или поздно заставляет менее сильных игроков уходить с рынка. Этот процесс неизбежен и для России. Главное в том, что мировой финансовый кризис "досрочно", еще не дождавшись рыночных предпосылок, способен переформатировать структуру девелоперского рынка. Знать рынок и предвидеть его гораздо сложнее, чем работать "по обстоятельствам". В процессе перевода на "новые рельсы" некоторые девелоперы окажутся на обочине. Цивилизованный рынок примет не всех. На мой взгляд, это будут 10-15 профессиональных девелоперов федерального масштаба и по 1-2 игрока в каждом российском регионе. Вот и считайте: не более 100. Сейчас количество только средних и крупных девелоперов в России оценивается не менее чем в 400 компаний.

В геополитике часто используют понятие "исторический шанс". В определенном смысле, такой шанс появился сейчас и у российского строительного сообщества – не дожидаясь, очередного кризиса перейти к более прозрачному, цивилизованному рынку, привлекательному как для внутренних, так внешних инвестиций. Для отдельных девелоперов это означает, что сейчас самое лучшее время для того, чтобы заняться тщательным анализом рынка, рисков и разработкой долгосрочной стратегии развития собственного бизнеса.

Автор: Илья Володько, генеральный директор MACON Realty Group
Материал специально подготовлен для Commercial Real Estate

Источник: Commercial Real Estate.