villa_nova1.jpg MACON Realty Group - консультант "Вилла Нова"

MACON Realty Group выступила консультантом уникального проекта в г.Михайловск, сочетающего в себе все элементы социальной, коммерческой, инженерной, транспортной инфраструктур.

irkutsk.jpg MACON Realty Group: концепция для Иркутска

MACON Realty Group разработает концепцию самого масштабного строительного проекта в Иркутской области, реализуемого ЗАО "СибирьЭнергоТрейд", дочерней компанией ОАО "Иркутскэнерго"

Публикация

Краснодар. Обзор рынка жилой недвижимости. Июль 2011

25.08.2011
По состоянию на начало августа 2011 г., в городе ведется строительство 155 объектов.Увеличить

Консалтинговая компания MACON Realty Group провела исследование первичного рынка жилой недвижимости Краснодара. По состоянию на начало августа 2011 г., в городе ведется строительство 155 объектов, общая жилая площадь которых составляет  2 515 808 кв. м. Это 36 918 новых квартир.

Анализ предложения
По состоянию на начало августа 2011 г. в стадии строительства находилось 155 проектов многоэтажного жилищного строительства (МЖС), общая площадь которых составила 3 202 112 кв. м (+5,0% по отношению к июню 2011 г.), совокупная жилая — 2 515 808 кв. м (+4,9%), общее количество квартир в них — 36 918 ед. (+5,7%).

Активность девелоперов в отношении закладки новых проектов МЖС постепенно возрастает. Данный факт подтверждает прирост на 12,3% за первые 7 мес. 2011 г. объема возводимого МЖС в г. Краснодар (прирост рассчитан по отношению к значению на 01.2011). Отметим, что на рынке появляются не только новые строительные пятна, но и игроки. Так, во  втором квартале 2011 г. дочерней компанией ставропольского девелопера (ООО "ЮгСтройИнвест Кубань") началось строительство комплексного проекта застройки территории "Панорама" в районе ул. Восточно-Кругликовская.

На сегодняшний день "основой" первичного рынка МЖС г. Краснодар являются эконом- и средний классы (33,7% и 37,5% соответственно). Именно на данные сегменты предъявляется наибольший спрос со стороны потенциальных покупателей. Бизнес-класс занимает 27,6%. Элитный сегмент представлен только 2 проектами: "замороженной" "Ривьерой" и "Бельведером-2". В последнее время стала прослеживаться тенденция к сокращению доли эконом-класса (например, за 1 полугодие 2011 г. ее значение снизилось с 38,8% до 33,7%), в то время как в течение 2009-2010 гг. он, напротив, оставался единственным сегментом, в котором активность девелоперов в отношении закладки новых проектов оценивалась как высокая. В то время как доля эконом-класса снижается, доля среднего и бизнес- классов, напротив, возрастает и, как следствие, качественная структура первичного рынка МЖС г. Краснодар улучшается. Отметим, что рост количества строительных площадок в среднем и бизнес- классах является ответной реакцией девелоперов на постепенное восстановление интереса потенциальных покупателей после кризиса к качественному жилью.
 
На сегодняшний день наибольший объем МЖС сосредоточен в ФМР (21,8%), ЦМР (16,1%), ЮМР (14,8%) и районе ул. Восточно-Кругликовская (10,4%). Отметим, что в течение 2010 г. среди вышеприведенных районов наращивание объема МЖС в натуральных показателях произошло только в одном — в районе ул. Восточно-Кругликовская. В этой зоне города сосредоточено большинство новых строительных пятен, закладка которых происходит с 4 квартала 2008 г. и по сегодняшний день. Данное направление характеризуется в разы большим по сравнению с ЦМР, ФМР и ЮМР количеством свободных от застройки территорий. И их цена по сравнению с центральной частью г. Краснодар существенно ниже, что позволяет по показателям экономической эффективности строительство квартир эконом- и среднего сегментов (классов, которые наиболее востребованы потенциальными покупателями).
 
При рассмотрении динамики объема возводимого МЖС в г. Краснодар в течение первых 7 мес.  2011 г. видно, что наибольшее изменение произошло в ФМР. В данной зоне города произошел практически двукратный прирост показателя, во-первых, за счет начала строительства военного городка на 2 500 квартир по ул. Дзержинского, 54 (отметим, что ни одной квартиры в его рамках на «открытом» рынке не продается) . Во-вторых, за счет активной закладки новостроек в микрорайоне «Солнечный». В рассматриваемый период здесь начали работы на новых строительных площадках несколько девелоперов: ООО «Черноморская строительная компания», ООО «Фирма «Нефтестройиндустрия-Юг», ООО «МегаАльянс». Во всех остальных районах, за исключением Энки (-3,2%), изменение доли рынка не превышало +/-1,5%.

Ценовая ситуация
По оценкам консультантов компании MACON Realty Group, на начало августа 2011 г. средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС Краснодара составила 40 392 руб (посмотреть средневзвешенную стоимость 1 кв. м по классам можно в таблице). В 1 квартале 2011 г. прослеживался незначительный рост цен, во 2 квартале 2011 г. его сменило снижение, которое сопряжено исключительно с открытием продаж в новостройках эконом- и среднего классов, находящихся на начальной стадии строительства или на стадии проектирования. Таким образом, произошедшее по итогам первых 7 мес. 2011 г. снижение цен на 0,7% является номинальным. По итогам первых 7 месяцев 2011 г. средневзвешенная стоимость 1 кв. м осталась практически неизменной во всех классах за исключением бизнес-, в котором ее значение в рассматриваемый период снизилось на 1,2%.

На сегодняшний день максимальная средневзвешенная стоимость 1 кв. м зафиксирована в Энке (+15,6% относительно среднерыночного значения), ЮМР (+7,5%) и ЦМР (+6,6%). Именно данные зоны города являются центром сосредоточения новостроек бизнес и элитного классов, цены реализации квартир в которых наиболее высоки. Минимальная средневзвешенная стоимость 1 кв. м зафиксирована в ПМР (-15,7%), Витаминкомбинате (-12,6%), ЗИП (-8,7%) и районе ул. Восточно-Кругликовская (-7,9%). Отметим, что наиболее удаленные от центра г. Краснодар районы, в частности и вышеприведенные, как правило, являются местом сосредоточения жилья наименее дорогостоящих классов -  эконом- и среднего. Падение цен за первые 7 месяцев 2011 г. произошло в пяти районах (ЮМР, ПМР, ЗИП, СМР и КМР). Из них средневзвешенная стоимость 1 кв. м наиболее значительно снизилась в район ЗИП (-6,8%), ПМР (-5,4%) и СМР (-3,9%). Отметим, что во всех пяти вышеприведенных районах города падение цен характеризуется как номинальное. В остальных зонах города в рассматриваемый период произошло повышение цен, при этом их максимальный прирост зафиксирован в ШМР (+8,8%). Отметим, что на сегодняшний день в ШМР цены определяются единственным строительным пятном компании ООО «МТ ВПИК» - «Альтаир» и «Сириус».

Анализ спроса
Кризисный период (его следствием стало снижение реальных доходов населения и, как следствие, платежеспособности потенциальных покупателей) отразился на снижении спроса, которое в 2009 г. и определило переход от «рынка продавца» к «рынку покупателя». На сокращение общего числа сделок на первичном рынке МЖС г. Краснодар в 2009 г. также оказало влияние сворачивание ипотечных программ, фактическое исчезновение инвестиционного спроса и выжидательная позиция потенциальных покупателей, связанная с надеждой на дальнейшее снижение цен.
 
По оценкам консультантов компании MACON Realty Group, в 2009 г. общее количество сделок на первичном рынке МЖС г. Краснодар сократилось на 45,1% относительно 2008 г. В связи с этим некоторые застройщики, во-первых, стали соблюдать «золотое правило», которое в 2009 г. при прочих равных условиях было способно обеспечить им приемлемый уровень продаж, - "Стоимость 1 кв. м должна быть ниже/равна среднерыночному уровню цен на объекты-аналоги". Во-вторых, стали предлагать альтернативу ипотечному кредитованию — рассрочка платежа (сейчас некоторые строительные компании выделяют период беспроцентной рассрочки на 3 месяца, предлагают индивидуальный график платежей и т.д.).
 
С начала 2010 г. и по сегодняшний день прослеживается рост активности покупателей, что подтверждается динамикой количества сделок: за первые 7 месяцев 2011 г.  их число возросло свыше чем на 50% по отношению к аналогичному периоду 2010 г. В июле 2011 г. количество сделок, несмотря на характерное для данного времени года «затишье» потенциальных покупателей, достигло своего максимума за текущий год. Данный факт — следствие появления всё большего количества доступных предложения, наращивания ипотечных сделок и безусловно значительного "оживления" спроса. Лидером по количеству заключенных сделок в рассматриваемый период стала "Панорама", в которой с 25 июня 2011 г. заключено 107 договоров купли-продажи квартир.

Главным фактором при выборе квартиры по-прежнему является бюджет покупки, что говорит о сохраняющейся сниженной платежеспособности потенциальных покупателей.

Максимально ликвидными являются предложения квартир компактных планировок в объектах, находящихся на средней и финальной стадиях строительства с бюджетом покупки до 2,0 млн. руб.

При высоком спросе и низком объеме предложения (новые квартиры выходят на рынок в минимальных объемах, остатки квартир рассматриваемой категории в строящихся многоэтажках ежемесячно сокращаются) начал прослеживаться дефицит квартир рассматриваемой категории и даже тех, которые находятся на начальной стадии строительства. В этой связи ряд потенциальных покупателей вынужденно удовлетворяют свою потребность в жилье посредством планируемых объектов. Например, на сегодняшний день активно идут продажи в проектируемых лит. 17, 18, 19 в микрорайоне по ул. Восточно-Кругликовская компании ООО "Таурас-96" (по 34 000 и 32 000 руб. за 1 кв. м). Отметим, что фактором, положительно влияющим на лояльность потенциальных покупателей к данному девелоперу, являются непрерывный ход и нормальный темп осуществления строительных работ.

Тенденции и перспективы
Состояние первичного рынка МЖС г. Краснодар оценивается как стабильное: инвестиционная активность в отношении закладки новых проектов и активность потенциальных покупателей увеличивается, снижение средневзвешенной стоимости 1 кв. м является номинальным — свидетельство повышения доступности жилья в городе за счет появления значительного количества "дешевых" проектов. Что касается ценовой политики девелоперов, то в большинстве объектах она заключается в повышении цен. По нашим оценкам, в таком направлении рынок продолжит развиваться и в краткосрочной перспективе (2Н2011-1Н2012), что еще более повысит инвестиционную привлекательность локального первичного рынка МЖС.

Скачать обзор рынка в формате PDF можно ниже.


Теги: Жилая недвижимость, Краснодар

Файлы для загрузки



Материалы по теме

Материалы по теме

Материалы по теме