img_87441.jpg MACON Realty Group - консультант сети автоМФК

MACON Realty Group участвует в реализации проекта строительства объектов дорожного сервиса европейского уровня

irkutsk.jpg MACON Realty Group: концепция для Иркутска

MACON Realty Group разработает концепцию самого масштабного строительного проекта в Иркутской области, реализуемого ЗАО "СибирьЭнергоТрейд", дочерней компанией ОАО "Иркутскэнерго"

Публикация

Краснодар. Обзор рынка коттеджных поселков. Май 2011

30.06.2011
Коттеджный поселок «Парковый»Увеличить

Объем рынка коттеджных поселков Краснодара за последний год увеличился вдвое. В начале прошлого года в организованных коттеджных поселках краевого центра насчитывалось 457 объектов недвижимости, сейчас их более 900.

Анализ предложения
Попытка создания организованной малоэтажной недвижимости в Краснодаре была предпринята еще в 90-е годы. Тогда начали формироваться ярко выраженные "пятна" современной индивидуальной застройки, выполненные вне единого архитектурного стиля и не обладающие обособленной инфраструктурой, характерной для многих организованных коттеджных поселков (КП). К таким "пятнам" можно отнести "Поле Чудес" (ФМР), "Поле Чудес" (за чертой города в направлении ст. Елизаветинская), "Царское село", "Рублевка", "Ягодино", п. Северный и т.д.

В действительности рынок организованных коттеджных поселков начал развиваться в 2005 году, когда началось строительство "Екатериновки". В 2007 году произошло "рождение" второго проекта - немецкой деревни "Екатерина Великая". Отметим, что на сегодняшний день данные коттеджные поселки являются самыми высококлассными проектами в городе. В 2008 году началась закладка "Эллады". В 2009 году, несмотря на кризисные явления в экономике РФ, наращивание объема предложения продолжилось. В этот год началось строительство сразу двух коттеджных поселков – "Зеленый Берег" и "На Олимпийской". В 2010 году предложение возросло практически вдвое (к началу 2010 г. количество объектов недвижимости в рамках существующих и строящихся КП составляло 457 ед., к концу 2010 г. – 929 ед.). В данный период на рынке появилось четыре проекта – "Брусникино", "Троицкая Усадьба", "Виктория" и "Парковый". В течение первой половины 2011 года строительства новых коттеджных поселков в городе не произошло. Таким образом, сегодня на рынке Краснодара представлено 9 существующих и строящихся коттеджных поселков, в которых общее количество объектов недвижимости составляет 929 ед.

Необходимо отметить, что в кризисный и посткризисный периоды (2009-2010 гг.) появился ряд небольших строительных компаний, которые стали застраивать малоэтажной недвижимостью земельные участки до 50 сот. как в черте города, так и в его ближайшем пригороде. Как правило, в рамках проектов рассматриваемой категории представлены таунхаусы (данный тип в отличие от коттеджей располагается на малых ЗУ – от 1 сот. до 2 сот.) и в небольшом объеме (до 25 ед.). Инфраструктура в них не предполагается. Охрана есть лишь в некоторых из них и обеспечивается ограждением по периметру проекта и шлагбаумом (никакого видеонаблюдения или контроль-пропускного пункта нет). На сегодняшний день таких мини-проектов насчитывается порядка 20 ед., объектов недвижимости в их рамках – порядка 250 ед. (например, "Княжичи" на 8 коттеджей и 16 таунхаусов, "Талисман" на 12 таунхаусов, "Новые домики" на 21 таунхаус и т.д.). Проекты рассматриваемой категории пользуются высоким спросом среди покупателей и, как следствие, являются серьезными конкурентами организованным КП в низких ценовых категориях.

В существующих и строящихся организованных КП Краснодара представлено четыре типа недвижимости. Наиболее распространенным являются коттеджи и иные типы домовладений с большой придомовой территорией (например, особняки, резиденции, виллы, дуплексы в Немецкой деревне "Екатерина Великая"). Коттеджи представлены в восьми из девяти КП и занимают 56,9% от общего объема предложения. Земельные участки без обязательного подряда представлены только в одном проекте ("Парковый"), но в значительном объеме (340 ед.), в связи с чем их доля в общем объеме предложения на рынке организованных КП Краснодара велика – 36,6%. Наименьшая доля принадлежит таунхаусам, представленным в трех проектах – 6,5%.

Большинство коттеджных поселков Краснодара находится в Прикубанском округе (район Ближнего Западного обхода, ТРЦ "Красная Площадь"). Там расположены Немецкая деревня "Екатерина Великая", "Парковый", "Троицкая Усадьба" и "Эллада". КП "Брусникино" также располагается в Прикубанском округе, но на большем по сравнению с вышеприведенными проектами удалении от центра города (15 км), вблизи х. Копанский. В Карасунском округе расположено два КП – "Виктория" и "Зеленый Берег". На небольшом удалении от Краснодара (менее 10 км), в р. Адыгея, пгт Яблоновский, ул. Олимпийская расположен проект "На Олимпийской". В центре города есть только один коттеджный поселок ("Екатериновка"), который на фоне остальных проектов имеет самое выгодное местоположение. Таким образом, практически все КП Краснодара расположены на удалении от центральной части города (в ближайших пригородах).

Ценовая ситуация
На сегодняшний день цена продажи коттеджей в организованных коттеджных поселках Краснодара находится в диапазоне от 2,5 млн. руб. (за домовладение площадью около 120 кв. м на 2,5 сот. в проекте "На олимпийской") до 32,4 млн. руб. (за домовладение площадью около 256,7 кв. м на 12 сот. в "Екатериновке").

Таунхаусы на рынке организованных КП г. Краснодар представлены в трех проектах. В одном из них ("На Олимпийской") все реализованы. В связи с данным фактом средние цены продажи определялись только по 2 проектам: "Троицкая Усадьба" и "Брусникино". В "Троицкой Усадьбе" они находятся в диапазоне от 3,0 (84 кв. м) до 4,9 млн. руб. (165 кв. м), в "Брусникино" - по 36,3 тыс. руб. за 1 кв. м, от 2,5 (104,2 кв. м) до 2,7 млн. руб. (114,2 кв. м). Отметим, что в краткосрочной перспективе (до конца 2011 г.) начнется реализация таунхаусов площадью 80 кв. м в рамках второй очереди проекта "На Олимпийской". Их предварительная цена продажи составляет около 1,95 млн. руб.

Реализация земельных участков (ЗУ) без обязательного подряда ведется только в КП "Парковый". На сегодняшний день цена сотки в нем составляет 250 тыс. руб. Площади ЗУ находятся в диапазоне от 6 до 10 сот. и, как следствие, их цены продажи – от 1,5 до 2,5 млн. руб.

Анализ спроса
Количество сделок на рынке организованных КП Краснодара с 2005 г. и по сегодняшний день, даже несмотря на кризисные явления, ежегодно возрастало. Данный факт — следствие роста объема предложения (в частности и более бюджетных вариантов), степени готовности проектов, появления нового типа недвижимости (ЗУ без обязательного подряда) и т.д. Пиковое значение количества реализованных объектов недвижимости достигнуто в 2010 г. (+284,4% по отношению к показателю за 2009 г.). Отметим, что это связано как с ростом активности потенциальных покупателей, так и с появлением новой целевой группы, которая ориентирована на ЗУ без обязательного подряда (35,9% от общего количества сделок на рынке КП г. Краснодар).

Средний темп продаж находится в диапазоне от 0,4 до 9,8 ед. в мес. и в среднем составляет 2,8 ед. в мес. Самое низкое значение зафиксировано в проекте "Брусникино" и, в первую очередь, является следствием максимальной удаленностью от центра города по сравнению с другими коттеджными поселками краевой столицы. Самые высокие темпы продаж в "Парковом" связаны с тем, что в нем на выбор потенциальных покупателей предлагается отличный от других проектов тип недвижимости – ЗУ без обязательного подряда (плюс №1 — отсутствие конкурентов). ЗУ имеют наименьший по сравнению с остальными типами недвижимости в рамках организованных коттеджных поселков г. Краснодар бюджет покупки (плюс №2), в связи с чем, во-первых,  их целевая аудитория значительно расширяется за счет привлечения менее платежеспособных групп потенциальных покупателей. Во-вторых, данный тип недвижимости в отличие от коттеджей и таунхаусов интересен и покупателям-"инвесторам" (плюс №3 — дополнительная целевая группа).

Тенденции и перспективы
Рынок организованных коттеджных поселков Краснодара активно развивается, что подтверждается постоянным наращиванием объема предложения. В перспективе данный тренд продолжится. В середине 2011 г. предполагается начать строительство таунхаусов на седьмой и далее улицах в рамках второй очереди проекта "На Олимпийской". На начало 2012 г. намечено начало закладки второй очереди "Зеленого Берега", на начало 2013 г. — третьей. В краткосрочной перспективе ожидается выход КП без обязательного подряда "Чаир Парк".

Что касается проекта "Черешневый сад", то его инициатор (холдинг DVI) в очередной раз изменила свои планы. Изначально на данном участке планировалось строительство торгово-развлекательного центра, затем — коттеджного поселка без обязательного подряда. Сегодня эту территорию реализовывают строительным компаниям под многоквартирное строительство. Отметим, что в стадии проектирования есть еще ряд проектов (например, "Даха", "Олимпийское кольцо"), но их шансы реализации в среднесрочной перспективе оцениваются как низкие в связи с неопределенностью источников финансирования.

На рынке организованных коттеджных поселков Краснодара ожидается продолжение роста активности потенциальных покупателей. Однако вряд ли наращивание количества сделок повлечет за собой рост цен, по крайней мере в краткосрочной перспективе (до конца 2011 г.).

Скачать обзор рынка в формате PDF можно ниже.


Теги: Жилая малоэтажная недвижимость, Загородная недвижимость, Краснодар

Файлы для загрузки



Материалы по теме

Материалы по теме

Материалы по теме