img_87441.jpg MACON Realty Group - консультант сети автоМФК

MACON Realty Group участвует в реализации проекта строительства объектов дорожного сервиса европейского уровня

baner-sochi-econom.jpg Лучшие практики девелопмента

Строительство ЖК "Остров Мечты" в Сочи совпало с кризисом 2008 г. Своевременная реакция девелопера на кардинальные рыночные изменения помогла сделать проект успешным.

Публикация

Нижний Новгород. Обзор рынка жилой недвижимости. Апрель 2011

16.06.2011
Нижний Новгород (фото с сайта admgor.nnov.ru)Увеличить

Консалтинговая компания MACON Realty Group провела исследование рынка многоэтажной жилой недвижимости Нижнего Новгорода. Согласно полученным результатам, объем первичного рынка составляет 828 122 кв. м (совокупная жилая площадь квартир). Это 100 новостроек на 12 455 квартир.

Анализ предложения
По оценкам консультантов компании MACON Realty Group, по состоянию на конец апреля 2011 г. в Нижнем Новгороде на стадии строительства находилось 85 проектов, совокупная жилая площадь которых составила 690 106 кв. м. Данный объем в расчете на 1 чел. постоянного населения составляет 0,54 кв. м. По сравнению с другими городами РФ, данный показатель является относительно низким (например, в Краснодаре по состоянию на 04.2011 он равен 2,91 кв. м).

Объем первичного рынка многоэтажного жилищного строительства (с учетом введенных в эксплуатацию проектов, но все еще имеющих свыше десяти квартир в остатке в эконом и среднем классах и свыше трех квартир в остатке в бизнес и элитном классах) равен 828 122 кв. м и представлен 100 новостройками, рассчитанными на 12 455 квартир.

На сегодняшний день наибольший объем предложения на первичном рынке многоэтажного жилья Нижнего Новгорода сконцентрирован в среднем (38,4%) и бизнес (35,4%) классах. Доля наиболее востребованного в кризисный период сегмента — эконом-класса — мала и составляет менее 1/5 рынка (18,9%). Элитный класс занимает 7,4%.

В течение 2007-2008 гг. объемы строительства в бизнес– и элитном классах возрастали. Как следствие, их доля в общем объеме предложения также повысилась, приблизившись в конце 2008 г. к 45% (в 2006 г. - менее 10%). Данный тренд приостановился в связи с мировым финансовым кризисом. С сентября 2008 г. и по сегодняшний день практически все девелоперы работают за счет средств дольщиков, в связи с фактическим исчезновением второго источника финансирования — банковских кредитов.

При более низком объеме платежеспособного спроса на квартиры в проектах бизнес и элитного сегментов, многие строительные площадки "заморозились", а закладка новых перенеслась на неопределенный срок. Исключением стали вышедшие в единичном количестве проекты бизнес и элитного классов, которые, как правило, входили в состав комплексной застройки территории. Например, несколько литеров в рамках микрорайона "Печерская Гряда" (ОАО "Нижнегородкапстрой"), закладка первой очереди которого произошла еще в 2007 г.; жилые комплексы "Афины" и "Неаполь" в рамках проекта "Европейский Квартал" (ООО "Квартстрой-НН"), первые многоэтажки которого ("Вена", "Прага" и "Берлин") начали строиться около пяти лет назад — в 2005 г.

Несмотря на принадлежность к бизнес сегменту, спрос на квартиры в данных проектах высок. Это сопряжено с грамотной ценовой политикой девелоперов (стоимость 1 кв. м приближена к стоимости в среднем классе, что наряду с высокими качественными характеристиками создает, с точки зрения потенциальных покупателей, дополнительное преимущество) и высоким "кредитом доверия" со стороны потенциальных покупателей за счет своевременного ввода первых очередей проектов (в кризисный период вложение средств в объекты на начальной стадии строительства — рисковый шаг, в связи с чем "гарантии" в виде построенных первых очередей служат дополнительным аргументом для покупателей жилья).

На сегодняшний день наибольший объем предложения сконцентрирован в Нижегородском районе (32,8%). Второе и третье место разделяют Канавинский (53,3% от общего объема предложения в данном районе занимает проект комплексной застройки территории "Седьмое Небо") и Советский районы, имеющие практически равные доли на первичном рынке — 19,8% и 19,1% соответственно.

При рассмотрении расположения новостроек по классам с привязкой к районам видно, что все качественные проекты (в бизнес и элитном сегментах) сконцентрированы в "верхней" нагорной части города — Нижегородском и Советском районах. При этом элитный класс представлен исключительно в центральной части Нижегородского района (центр г. Нижний Новгород).

Основным трендом последних лет стало смещение вектора развития рынка на окраины города. Это является следствием дефицита свободных от строений территорий в центре Нижнего Новгорода. На удаленных от центра и неосвоенных территориях в рассматриваемый период стали появляться масштабные проекты комплексной застройки — например, жилые микрорайоны "Печерская Гряда" и "Седьмое Небо".

Ценовая ситуация
По оценкам консультантов компании MACON Realty Group, на сегодняшний день средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке многоэтажной жилой недвижимости Нижнего Новгорода составляет 50 224 руб. (продажи ведутся в 65 из 100 новостроек). Минимальная цена квадратного метра составляет 31 667 руб. (жилой комплекс в Приокском районе, по ул. Жукова, между №8 и №10 компании ООО "МФК-Инвест"), максимальная — 115 000 руб. (жилой комплекс в Нижегородском районе, по ул. Нижегородская компании ООО "Жилстрой-НН").

При рассмотрении динамики средней стоимости 1 кв. м видно, что вплоть до начала кризисных явлений прослеживался ее активный рост. В 2007 г. рост цен составил 20,0%, в течение 9 мес. 2008 г. — 11,0%. С сентября 2008 г. начал сокращаться платежеспособный спрос и соответственно темп продаж в новостройках. Девелоперы вынуждены были пойти на снижение цен, которое являлось стимулированием активности потенциальных покупателей. Общее снижение средней стоимости 1 кв. м на первичном рынке жилья Нижнего Новгорода за 09.2008-09.2010 составило 13,2%. По сравнению с другими городами РФ, такое падение цен является относительно невысоким.

Данный факт — косвенное свидетельство большей устойчивости Нижнего Новгорода к кризисным явлениям. Отметим, что в кризисный период девелоперы, наряду с открытым снижением цен, также шли на "скрытый" демпинг (индивидуальные скидки/дисконт), предоставляли беспроцентные рассрочки платежа до окончания строительства проекта, различного рода бонусы (машиноместо или отделка при покупке квартиры "в подарок" и т.д.), скидки от 5% до 15% при стопроцентной оплате. При выявлении зависимости размера преференций и степени готовности объектов, важно обратить внимание на то, что девелоперы проектов, находящихся на начальной стадии строительства, шли на большее снижение цен. Это следствие меньшего, по сравнению с проектами на финальной стадии готовности, интереса со стороны потенциальных покупателей.

Однако данная закономерность не относится ко многим проектам эконом– и среднего классов, на которые платежеспособный спрос как в докризисный, так и в кризисный период превышает предложение (как отмечалось ранее, в кризис эластичность потенциальных покупателей к ценовым характеристикам квартир высока, в связи с чем на рынке имеет место "перетекание" спроса в более "дешевые" классы). Например, в проекте эконом-класса "Спутник" компании ООО "Жилстрой-НН", строительство которого началось в сентябре 2010 г., забронировано свыше 2/3 квартир.  С начала 2010 г. на рынке стало прослеживаться "оживление" активности потенциальных покупателей, которое стало сигналом для остановки снижения цен.

В течение 2010 г. отрицательные изменения среднерыночного "ценника" преимущественно были сопряжены не со снижением девелоперами цен 1 кв. м, а с иными факторами. Во-первых, с закрытием продаж в связи с полной реализацией квартир во многих многоэтажках, находящихся на финальной стадии строительства (новостройки высокой степени готовности, как правило, имеет наивысшие цены реализации квартир). Во-вторых, закладкой значительного количества новостроек эконом и среднего классов и, как следствие, открытием продаж в них (новостройки низкой степени готовности, как правило, имеет наименьшие цены реализации квартир). С 2011 г. "ценник" стал заметно возрастать и достиг к 04.2011 значения, равного, как отмечалось ранее, 50 224 руб., что на 2,4% превышает показатель на 09.2010.

Анализ спроса
В 2009 г. произошел переход от "рынка продавца" к "рынку покупателя". Покупатели стали избирательными. Часть из них вынужденно отказалась от приобретения жилья, в связи с чем количество сделок снизилось ощутимо. "Оживление" спроса началось только в 2010 г. и продолжается по сегодняшний день.

На первичном рынке многоэтажного жилья Нижнего Новгорода темпы продаж тем выше, чем ближе сроки сдачи в эксплуатацию. В кризисный и посткризисный периоды данный тренд стал еще более выражен. В связи с потребительскими опасениями "заморозки" или значительного продления периода строительства самые высокие темпы продаж имеют те проекты, которые находятся на завершающей стадии строительства, проходят или прошли процедуру сдачи Государственной комиссии. Однако данный тренд имеет исключения. Во-первых, приемлемые темпы продаж на начальных и средних этапах имеют проекты, где стоимость 1 кв. м ниже 40 000 руб. Во-вторых, объекты, по которым есть возможность получения привлекательных ипотечных кредитов. Например, некоторые девелоперы совместно со Сбербанком с 2010 г. начали предоставлять ипотечные кредиты на приобретение квартир по низкой процентной ставке (менее 10% годовых). Их темпы продаж превышают даже докризисные показатели.

При рассмотрении классов, в которых потенциальные покупатели подбирают на сегодняшний день квартиры, несомненно "пальма первенства" принадлежит эконом–классу. Данный факт сопряжен со сниженной платежеспособностью потенциальных покупателей, в связи с которой основным фактором привлекательности проекта является низкая цена. Однако в связи с ограниченным объемом ликвидного предложения в данном сегменте (расположенного в относительно привлекательных зонах — вблизи транспортных магистралей и основной инфраструктуры) значительный объем спроса сконцентрирован в среднем классе, который также как и эконом- имеет более низкий, чем среднерыночный, уровень цен, в связи с чем может быть отнесен к категории доступного жилья. На проекты бизнес-класса спрос можно оценить как умеренный, а элитного — как низкий. Таким образом, приемлемый темп продаж в кризисный период имеют те девелоперы, которые соблюдают "золотое правило" - "Стоимость 1 кв. м должна быть ниже/равна среднерыночному уровню цен в определенных классе и районе расположения Проекта".

При анализе баланса спроса и предложения по классам на первичном рынке МЖС г. Нижний Новгород видно, что на сегодняшний день баланс есть только в бизнес-классе. В элитном сегменте предложение в разы превышает спрос. В эконом-классе ситуация обратная, есть острый дефицит предложения, который вынужденно "погашается" за счет перетекания части спроса в средний класс (однако, как уже отмечалось, данное «перетекание» в Нижнем Новгороде не носит массового характера ввиду значительной дифференциации цен). В среднем классе имеет место номинальный профицит предложения. Однако к середине 2011 г. его сменит дефицит за счет роста количества сделок в рассматриваемом классе и продолжающимся перетеканием части спроса из сегмента эконом-.

Среди административных районов города самыми востребованными среди потенциальных покупателей являются Нижегородский и Советский районы. При нерешенности транспортной проблемы (недостаточности транспортных развязок, отсутствии разветвленной сети станций метро с выходом в верхнюю часть города, низкой пропускной способности некоторых мостов и т.д.) добраться из нижней части города в верхнюю с каждым годом становиться все сложнее. Между тем большая часть офисов по-прежнему сконцентрирована именно в верхней части города. Близость к работе является не единственным преимуществом наличия жилья в центре г. Нижний Новгород (Нижегородский и Советский районы). В данных престижных зонах города расположены основные коммерческие и социальные объекты инфраструктуры, развита транспортная инфраструктура.

Тенденции и перспективы
Рынок жилой недвижимости Нижнего Новгорода, несмотря на существенное негативное влияние мирового финансового кризиса, восстанавливается. Потенциал его дальнейшего развития является высоким, так как он в значительной мере остается нереализованным.

Устойчивость рынка и наличие положительных тенденций подтверждаются текущей динамикой основных рыночных показателей. Объем сделок за 1 квартал 2011 г. превысил на 15,6% показатель за аналогичный период 2010 г. Средневзвешенная стоимость 1 кв. м за этот же период возросла на 2,4%. Прогноз развития рыночной ситуации позволяет предположить с большой степенью вероятности, что при любом из вариантов развития (исключая макроэкономические потрясения), ситуация будет благоприятной для девелопмента объектов жилой недвижимости, а рынок будет сохранять высокую инвестиционную привлекательность.

Скачать обзор рынка в формате PDF можно ниже.


Теги: Жилая недвижимость, Нижний Новгород

Файлы для загрузки



Материалы по теме

Материалы по теме

Материалы по теме